第六章 土地使用权价格鉴证
一、单项选择题
（一）大纲内容
①下面几种说法中，正确的是（ ）。
A.出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，且土地使用者不必向国家支付土地使用权出让金的行为，是一种无偿使用土地的情况；
B.土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利；
C.由国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的形式为无偿划拨，按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，没有土地使用期限的限制；
D.土地使用权的价格特点是由土地的多样性决定的。
答案：选B。土地的使用权中“划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制，出让土地使用权需由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权的价格特点是由其自然属性和经济特性决定的．由此可知，A、C、D均为错误选项，因而不选B。
②目前，建设用地的土地使用权一般采取（ ）。
A.出让土地使用权；
B.划拨土地使用权；
C.有偿使用办法；
D.无偿使用办法。
答案：选C。属常识类题目。
③土地使用权的使用年限为（ ）。
A. 70年；
B. 50年；
C. 40年；
D.原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
答案：选D。土地使用权出让高高年限按用途分为：居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地及其他用地50年。
④关于影响土地使用权价格的因素的说法中，正确的是（ ）。
A.行政因素——主要是指国家对土地使用权价格的干预；
B.社会因素，如物价的变动；
C.人口因素，如国民的人均收入和消费水平；
D.经济因素，如城市的现代化程度。
答案：选A。选项BCD错在前面与后面举例不搭配。
⑤根据我国宪法的规定，城镇土地归国家所有，城镇土地的所有权不能转让，只有（ ）才具有商品的属性。
A.土地所有权；
B.土地使用权；
C.集体土地所有权；
D.出让土地使用权。
答案：选B。根据题意土地的所有权不能转让，那么选顶A、C就属错误选取，选项D是干扰选项，专门为迷惑答题者设的，因其范围较小，从属于土地使用权，因而选B。
⑥关于土地价格的种类的说法中，正确的是（ ）。
A.地产转让价格是政府根据正常状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的控制价格标准；
B.土地使用权出让底价是指城镇国有土地的最低基本标准价格；
C.标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，某一标准宗地在一定使用年限内的价格；
D.出租价格亦称土地使用权租金价格，是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
答案：选C。选项A后半部分是对土地使用权出让底价的定义，而选项B后半部分是指基准地价。出租价格亦称土地使用权租金价格，因而选项D前半部分是正确的，后半部分讲的是转让价格。综上分析选C。
⑦关于土地使用权价格鉴证的市场法，定义正确的是（ ）。
A.是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地价值的一种方法；
B.是将鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已比较进行交易的类似土地的已知价格，修正得出鉴证标的价格的一种方法；
C.是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法；
D.是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金及土地所有权收益来确定土地使用权价格的一种方法。
答案：选B。选项A是基准地价修正法，C是土地所有权价格鉴证所用的收益法，D是土地所使用权价格鉴证的成本法。
（二）相关内容
①下列关于土地特性的说法中，正确的是（ ）。
A.土地的自然特性是指土地在利用的过程中具有不以人的意志转移的自然属性，表现在用途的多样性；
B.土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的属性，表现在经济地理位置的可变性、土地使用价值的永续性和增值性；
C.土地的特性包括自然特性和经济特性两个方面；
D.土地的特性表现在土地面积的有限性和用途的多样性。
答案：C。我们很容易判断出C为正确选项。A、B选项的错误在于对其特性的表现把握不住。
②时间差异会造成地价的变化，因此，交易日期应修正的是（ ）。
A.比较案例成交时间与鉴证标的交易时间差异对地价的影响；
B.不了解市场行情；
C.交易时有特别的动机，如急于出售或购买；
D.有一定利害关系的主体间的交易。
答案：选A。选项BCD均为对交易情况的修正。
③对路线价定义正确的是（ ）。
A.是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，某一标准宗地在一定使用年限内的价格；
B.是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准；
C.是对面临特定街道且可及性相等的城镇土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设在该街道上，此单价即为路线价；
D.从本质上讲，路线价法是一种市场法。
答案：选C。选项A指的是标定地价；选项B指的是出让底价；选项D表述正确，但是从路线价法的本质上讲的，而路线价与路线价法是两个不同的概念，不可混淆。
④关于土地使用权价格鉴证方法的理论依据的说法中，错误的是（ ）。
A.土地使用权价格鉴证收益法的理论依据是地租理论和生产要求分配理论；
B.土地使用权价格鉴证成本法的理论依据是费用价值化；
C.土地使用权价格鉴证市场法的理论依据是交易中的替代原理；
D.土地使用权价格鉴证收益法的理论依据是预期原理。
答案：选D。通过观察可知AD选项必有一错，实际上，收益法的理论依据是预期原理，前面加上定词“土地使用权价格鉴证”，结果就显然不同，不可理想当然。
责任编辑：张瑶
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