商业地产的风险正逐渐向经营者转嫁。在住宅市场持续低迷状态下开始风生水起的商业地产也敲响了警钟。
近日，上海古北地段的一处商铺，每平方米2万元的售价炒到了5万元。然而，市场租赁价格基本没有变化，当地的行情是每平方米15元，但投资者高价得来商铺后，将租金提高到40元，由于各种宣传和概念使商铺在最初时期能大部分出租，但在开发商承诺的返租期限过后，最后空置商铺所带来的风险就落在投资者手里。
在这一潜规则下，商业地产开发商返租卖铺的做法实质是变相将项目出手，资金回笼，将风险转嫁。从今年3月份开始的地产宏观调控之后，住宅地产受到打压，资本天生的逐利性让开发商纷纷投资商业地产。
死铺韩港城购物中心最近找到了上海谊锦嘉房产咨询公司，希望由后者进行商场经营管理的策划。“我们在经过一番市场调研分析以后，觉得韩港城要做好的可能性已经很小了。”上海谊锦嘉房产咨询公司总经理沈彦冰称。
2004年正式开始营业的上海韩港城在一年的时间内，几易经营概念，从最开始的上海首家韩国城，到开业时变成的“韩港城”（因为该商厦的正宗韩国货不足5%），再到以卖高档珠宝、时尚品牌服饰、特殊业种和服务性业种为主，定位的摇摆让这家购物中心到该年年底正式歇业。
韩港城的开发商是上海仲盛集团，仲盛集团旗下的上海韩城企业管理有限公司负责对其进行招商管理，发展商当时出售这些产权商铺的价格大约是每平方米建筑面积7万元，“从一开始，它的定位就出现了偏差，没有针对商圈、居民人数、客户定位、市场划定进行仔细专业的调查证实，并以此作为确定经营的依据。虽然地处南京西路商圈内，但其毗邻高架的位置，和周围高档商场的氛围已经对它有所限制。”
因此，韩港城在一年不到的时间内就变成了“死铺”。中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%.沈彦冰认为，开发商抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，急于回笼周转资金，分隔出售小产权的大型商业物业，由于在售前没有明确的市场定位，售后缺乏专业规范的经营管理，直接导致该类商业物业的经营业绩惨淡，其实际经营业绩回报远远低于市场预期，更远远低于开发商承诺的返租回报。从而出现在开发商返租合同到期后所购买的小产权商业物业无法出租，甚至零回报。
按照业内的常规，商业地产有个“一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年≠成长期。“这和住宅市场短线投资，快速获利不一样。”沈彦冰分析。
资金涌入商业地产高空置率的现象和一些死铺的出现，并没有挡住资金进入的步伐，新的围城不断浮现。
最近，复地集团在天津以人民币5.11亿元人民币的总价竞拍获得天津北洋大厦在建工程，正式进入商业地产领域。其总裁范伟在复地品牌形象发布会上称继续推进商业地产发展。
复地的做法并非孤本。宏观调控使大量资金流向了商业地产，2005年1－5月份，全国商业地产投资额高达458亿元，比去年同期增长38.7％，在建项目面积同比增长94.7％。今年1至5月国内商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。中国商业地产联盟秘书长王永平日前公开表示：“从住宅领域中转过来的投资大约占到今年商业地产投资30%左右。”
风险暗藏上海某楼盘一期规划是商铺两用，高层建筑，一层是商铺，二层以上是住宅，但是在设计时，一楼和二楼的户型竟然一模一样，最后建造出来一楼商铺的得房率不到50%，而一般商铺的得房率应该到95%，完全违背了当初规划的初衷。
由于商铺的出租率很不理想，影响了住宅的物业环境和商业设施，这个楼盘的升值空间受到限制，在二期规划时，该开发商才将商铺与住宅分开。
“我们公司最近也遇到了很多这样的客户，依赖自己的策划部门进行物业转型，实际上，如果以前没有做过商业地产，不了解这种类型的地产操作模式，很容易走弯路。”沈彦冰表示。
随着商业地产的燎原之势，国内做商业地产行销策划的公司逐渐增多。这样的专业公司拥有比开发商更多的行业资源。“投资者在选择商铺投资的时候，最好要找有实力，有信誉的开发商和专业的经营管理公司，这样就会规避很多风险。”沈彦冰称。
“现在中国的商业地产还处在一个刚刚开始的阶段，还有很大的发展空间，宏观调控对住宅市场的控制给商业地产一个很好的发展契机，但是在出现了虚高价格、集中经营等等问题的时候，政府应该及时控制，避免出现泡沫。”上海纯华投资咨询有限公司董事长萧纯刚说。
萧纯刚认为，政府现在关注更多的是商业中心，其实在商业地产的运营和销售方面隐藏着更多风险，这些会在几年以后才显现出来。
责任编辑：刀刀
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