分析说明:
由表1可知,如发展商不需替客户还贷,其投资回报率i=名义利润I/自有资金F,即 ia=Ia/Fa=500/1250=40%,ib=Ib/Fb=1000/1500=66.67%,这是因为项目销售毛率利T`(=20%)>贷款利率 r2(+10%),所以负债率越高,发展商的投资回报率也就越高。
由表2可知,流动资金N(即还贷余额P5,或说变现所得)再投资的年收益必须大于按揭的年支出K,方能确保发展商有能力按期偿还银行的按揭贷款本息,即要求N再投资的年回报率ia>532/10500=5.07%、 ib>532/7500=7.09%;显然这一回报率要求并不太同,而且销售后发展商的实际支出比销售前节省许多。
结合两表可以看出,由于发展商存在按揭部分的后续还款问题,负债越多,还款的压力越大,所以项目的按揭(负债)并不一定是越多越好;同时还可以看出售价P、毛利润率T、客户实际支付比例e、按揭比例等都影响发展商的实际盈利、经营压力和风险高低。
但显然售后比售前的状况要好得多,发展商既减少了实际支出,防止损失进一步扩大,又获得了大量的流动资金,还把原来的短期贷款或欠款转化为长期的低息贷款,经营压力大大减轻。
我们需要进一步讨论的是,上述模式是否具有普遍的意义,又是否存在一个最佳方案,使发展商能够以最可能高的价格最快全部售出,得到最多的流动资金,而又能把后期的还款压力和经营风险降到最低呢?
经过反复模拟设计,针对各种项目不同的规模、成本、负债、可能的售价和客户实际支付比例、按揭比例等因素进行比较研究,我们认为这种营销模式是消化空置商品房的有效途径,并建立了两个简单的经济(评价)模
型。
按照这种模型和方法,只要发展商的前期成本控制基本合理、后期不再奢求暴利,而银行能够提供按揭贷款,发展商就能够将滞销物业迅速变现,获得大量流动资金,银行将会收回大量逾期未还的不良贷款,客户则能以极低的价格买到满意的商品房
表1 负债、收入和利润
单位:元
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自有资金银行负债 总成本 销售总额 企业收款 银行收款 差额 还贷余额 名义利润
F L C=F+L P P1 P2 P3=L-P2 P5=P1-P2 I=P-C
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a项目/平米 1250 1250 2500 3000 2100 900 350 1750 500
a项合计 0.75亿 0.75亿 1.5亿 1.8亿 1.26亿 0.54亿 0.21亿 1.05亿 0.3亿
b项目/平米 1500 3500 5000 6000 4200 1800 1700 2500 1000
b项合计 0.45亿 1.05亿 1.5亿 1.8亿 1.26亿 0.54亿 0.51亿 0.75亿 0.3亿
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表2 销售前后流动资金及利息、支出比较
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售前 售后 销售前后支出差额
流动资金 利息年支 流动资金 按揭年支出 =按揭年支出-利
出=L*r2 增加N=P5 K=P2*K*12 息年支出
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a项目(元/平米)? 0 125 1750 88.70 -36.3元/平方米
a项合计 0 750万元 1.05亿 532万元 -218万元
b项目(元/平米)? 0 350 2500 177.41 -172.59元/平方米
b项合计 0 1050万元 0.7亿 532万元 -518万元
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注:1、表中“利息支出”指销售前企业贷款、欠款的利息支出,年利率r2平均按10%计算;
2,按揭支出中按建设银行十五年期按揭贷款年利率r1=5.58%计算,月均还款系数k=0.82133%;a、b项目的按揭总额均为5400万元
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