保利地产昨日公布2009年业绩：2009年其全年实现营业收入230亿元，同比（比上一年）上升48%；全年实现净利润35.19亿元，同比上涨57%；每股收益为1.00元；拟每10股转增3股并派发现金股利1元。
保利地产的业绩符合我们预期。基于保利地产良好的业绩表现，我们小幅上调其2010-2011年盈利预测至每股1.25元及1.40元。经历前期股价调整之后，保利地产眼下股价对应2010年、2011年市盈率分别约为16、14倍。我们认为，保利地产2010年的业绩确定性较强，而2009年下半年大量拿地使其在未来两年有充沛的可销售资源，未来业绩稳定增长可期，并维持“审慎推荐”评级（编注：昨日保利地产收于19.86元，微跌0.15%）。
预售账款猛增204%
保利地产2009年销售项目布局仍然以广州、北京和上海三大城市为主，全国市场占有率提升至1.3%.2009年该公司全年实现销售签约额433.8亿元，同比增长141%；销售签约面积526.7万平方米，同比增长131%；全年销售均价为8236元/平方米，同比提升4%.分项目看，上海叶上海、北京西山林语、杭州东湾、上海林语溪、佛山保利花园及成都公园198等项目单盘签约额都超过了20亿元。
截至2009年年末，保利地产预售账款298.3亿元，同比上升204%，主要来自于广州中环广场（17.34亿元）、北京保利西山林语（15.72亿元）、上海保利叶上海（30.3亿元）等项目。
鉴于保利地产预售账款占2010年收入预测的比例达97%，我们判断，保利地产2010年业绩确定性较强。
土储可供3-4年所需
2009年下半年，保利地产扩张速度有所加快，全年共拓展了38个项目，规划总建筑面积合计约1338万平方米（其中约1120万平方米集中在2009年下半年）。截至2009年年末，保利地产拥有可结算资源2918万平方米，以目前开竣工情况来看，可供3至4年发展所需。
但我们注意到，保利地产2009年下半年获取的土地中，多数位于二、三线城市，而三大城市2009年销售面积占比也下降至三成左右（2009年结算面积占比维持在40%左右）。
我们预期，随着该公司一线城市项目储备的去化，以及重点城市核心区域拿地难度的提升，未来两年保利地产销售重心将逐步向二、三线城市转移。
偿债压力较小
2009年保利地产净负债率49.3%，比2008年大幅下降60%，而资产负债率维持在70%的水平；其2009年新增贷款173.74亿元，偿还银行贷款114.8亿元（其中提前偿还贷款72亿元），银行贷款占负债比率降低14%至45.3%，而短期借款及一年以内到期的非流动负债仅40亿元，短期偿债压力小。2009年，保利地产经营活动现金净流出11.5亿元，较2008年全年净流出75.9亿元的状况改善明显。
此外，保利地产于2009年下半年完成了3.32亿股的非公开发行，募集资金达78.15亿元。2009年年末，保利地产账面现金已达152.2亿元，同比上升178%.
我们认为，保利地产在手现金较多，而未来一年偿债压力有限，应对市场调整的能力较强，未来也有望继续保持快速扩张势头。
责任编辑：cyth
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