第四章 房地产经纪合同
第一节 房地产经纪合同的涵义和作用
一、涵义 二、作用
第二节 房地产经纪合同的内容
一、内容的界定 二、合同条款
第三节 房地产经纪合同的主要类型
一、代理合同与居间合同 二、买卖合同与租赁合同 三、一手房合同与二手房合同 四、买方代理合同与卖方代理合同
第四节 房地产经纪纠纷
一、纠纷的主要类型 二、纠纷的规避与处置
1、合同：是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。是平等民事主体之间的协议。
2、房地产经纪合同属于劳务合同。
3、房地产经纪合同的主要特征：①是双务合同②是有偿合同③一般为书面形式④主要是从合同（交易合同为主合同）
4、仅提供信息服务的房地产经纪合同不是从合同。
5、房地产经纪合同的作用：①有效保障合同当事人的合法权益②维护和保证市场交易的安全与秩序。
6、房地产经纪合同的内容：①交易标的的价值②当事人各自的责任以及希望履行的标准③对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定④对履约过程中发生障碍的处理方法。
7、根据合同条款所起作用，合同条款可分为：主要条款和普通条款。主要条款也称必要条款，是合同成立的必备条件。
8、普通条款也称一般条款，不影响合同的成立。普通条款包括：通常条款和偶尔条款。
9、按合同条款的内容，合同条款分为：实体条款（规定当事人权利义务）和程序条款（解决争议条款）。
10、按表现形式，合同条款可分为：明示条款和默示条款。
11、根据责任内容，合同条款可分为有责条款和无责条款。
12、无论合同是否约定违约责任，只要违约责任没有被依法免除，违约当事人就应当根据合同约定或法律规定承担责任。当合同约定与法律规定的违约责任有所不同时，应当按照合同约定承担违约责任。
**免责条款的特征是：①条款具有约定性；②预先性；③明示性；④免责性。
13、经纪合同的主要条款是具有共性的。提示条款一般包括：①当事人的名称或者姓名和住所。合同的主体。②标的。合同的客体。③服务事项与服务标准。④劳务报酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争议的方式。
14、经纪合同的主要类型：①房地产代理合同与房地产居间合同；②房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同；③一手房经纪合同与二手房经纪合同；④房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同。
15、房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本两种形式。㈠房地产代理合同；㈡房地产居间合同；
16、代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受权为合同成立条件。
17、房地产经纪人被房地产的买方或卖方授权委托代理时，其接受授权代理的事务分两类：事务代理和商事代理活动。
18、经纪人在代理合同中的义务：㈠按照批示处理事务的义务；㈡亲自处理事务的义务；㈢向被代理人报告处理事务情况的义务；㈣处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。
19、委托人的义务：㈠承担后果的义务；㈡承担处理事务的费用的义务；㈢给付房地产经纪人报酬的义务；㈣承担赔偿损失的义务。
20、被代理人在授权委托经纪人处理事务中，处理事务所需要的费用的解决方式：①预付费用；②偿还费用。
21、根据居间人所接受委托内容的不同，居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。
22、居间合同与代理合同的区别：记地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事务。
23、经纪人在居间合同中的义务：⑴如实报告义务；⑵尽力提供居间服务的义务；⑶保守秘密的义务。
24、委托人的义务：⑴支付报酬；⑵支付必要费用。
25、房地产买卖是权利的转让，租赁是债权经营行为。
26、房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期房买卖和现房买卖、二手房买卖。
27、房屋租赁行为一般包括：投资新建房屋的期权预租、现房出租、存量房屋的出租和转租。
28、新建房屋租赁多采用代理合同形式。存量房租赁多采用居间合同形式。
29、一手房经纪合同中，须特别增加以下条款：⑴经纪机构提取佣金的条件，如必须完成总预（销）售 面积的多少比例。⑵价格浮动范围；⑶佣金结算的方式和时间；⑷有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。
30、一手房代理的标的是批量化、差异化的房地产商品。
31、房地产经纪纠纷的主要类型：①房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷；②居间行为与代理行为混淆造成的纠纷；③经纪合同的权利不等造成的纠纷；④经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷；⑤服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷；⑥缔约过失造成的纠纷；⑦经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷；⑧其他。
32、房地产经纪纠纷的规避与处置：①制订示范合同文本 ②制订服务标准，明确服务要求和内容 ③告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督 ④加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理 ⑤对已出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。
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