第14题
试题答案：C
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆☆☆考点15：房地产抵押合同的特征；
1．房地产抵押合同是从合同。
2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。
4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。
6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。
处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。
第15题
试题答案：B
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆考点13：建设工程抵押；
建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。建设工程抵押，其一般流程为：
第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。
这一行为应符合以下条件：
1．抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用土规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；
2．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；
3．建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；
4．该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；
5．该建设工程范围内的商品房尚未预售；
6．已签有资金监管协议；
7．符合国家关于建设工程承发包管理的规定；
8、已确定施工进度和竣工交付日期。
第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
第三步，抵押双方持债务合同（主合同），抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。
第16题
试题答案：D
知识点：
第五章 房地产代理业务 ☆☆☆☆☆考点4：房地产代理业务的基本流程；
房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节：
1．房地产代理业务开拓
由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。
2．房地产代理业务洽谈
当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。
3．房地产查验
(1)委托房地产的权属情况：
①权属的类别与范围；
②房地产他项权利设定情况；
③环境状况。
(2)房地产查验的基本途径：
①文字资料了解；
②现场实地察看； 来源：考试大
③向有关人员了解。
4．签订房地产代理合同
为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。
5．信息收集与传播
房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：
(1)标的物业信息；
(2)与标的物业相关的市场信息；
(3)委托方信息。
6．方案设计与推广
目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。
责任编辑：wangpeng6151
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