第11题
试题答案：D
知识点：
第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆考点9：房地产经纪机构岗位设置的基本原则；
1．“因事设岗、因岗设人”是企业内岗位设置的基本原则。也就是以公司业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，能够充分发挥自己的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则，因此，每一岗位在设立时应该详细、清晰和准确地描述这个岗位应该具体做哪些工作，这种描述决不应该是笼统的，应该阐明主要工作职责、主要目标、任职条件、培训需求、职业规划等。没有描述和笼统的描述是我们在岗位设置中经常容易犯的错误，而其直接后果是职责不明确而带来岗位设置重叠、相互推诿和效率低下。
2．其次，工作丰富化也是企业岗位设置是不容忽视的一条原则。在岗位设置中，我们容易会过分强调岗位和工作分工的专业化，造成每一个岗位的工作内容过于固定、呆板，这种设计不利于员工的成长，也不利于员工主观能动性的发挥。而工作丰富化是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感，及时提供工作反馈，以便员工了解自己的绩效状况，并加以改进。
第12题
试题答案：B
知识点：
第三章 房地产经纪机构 ☆☆☆考点8：房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系；
房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有执业关系。一方面，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪人员承接房地产经纪机构统一承接，由房地产经纪机构与委托人签订经纪合同，再由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人承办房地产经纪业务；另一方面，房地产经纪机构必须是由房地产经纪人组成的。
房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的。因此，一方面，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人员的损失进行补偿。
房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有经济关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金，并由房地产经纪机构出具发票。
第13题
试题答案：D
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆☆☆考点15：房地产抵押合同的特征；
1．房地产抵押合同是从合同。
2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。
4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。
6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。
处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。
第14题
试题答案：C
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆☆☆考点15：房地产抵押合同的特征；
1．房地产抵押合同是从合同。
2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。
4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。
6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。
处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。
第15题
试题答案：B
知识点：
第四章 房地产交易流程与合同 ☆☆考点13：建设工程抵押；
建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。建设工程抵押，其一般流程为：
第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。
这一行为应符合以下条件：
1．抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用土规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；
2．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；
3．建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；
4．该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；
5．该建设工程范围内的商品房尚未预售；
6．已签有资金监管协议；
7．符合国家关于建设工程承发包管理的规定；
8、已确定施工进度和竣工交付日期。
第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
第三步，抵押双方持债务合同（主合同），抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。
第16题
试题答案：D
知识点：
第五章 房地产代理业务 ☆☆☆☆☆考点4：房地产代理业务的基本流程；
房地产代理业务的类型众多，但其基本业务流程具有共性。主要包括以下环节：
1．房地产代理业务开拓
由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。
2．房地产代理业务洽谈
当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈。业务洽谈时先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等。对卖方代理要查清委托房地产的产权证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关资料。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。
3．房地产查验
(1)委托房地产的权属情况：
①权属的类别与范围；
②房地产他项权利设定情况；
③环境状况。
(2)房地产查验的基本途径：
①文字资料了解；
②现场实地察看；
③向有关人员了解。
4．签订房地产代理合同
为保护自身权益，避免纠纷发生，房地产经纪机构在接受委托人委托后应与委托方签订书面的房地产代理合同。
5．信息收集与传播
房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：
(1)标的物业信息；
(2)与标的物业相关的市场信息；
(3)委托方信息。
6．方案设计与推广
目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。
7．买方或承租方看房
8．房地产交易谈判及合同签订
9．房地产交易价款收取与管理
10．房地产权属登记（备案）
11．房地产交验
房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。
12．佣金结算
13．售后服务
售后服务的内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
第17题
试题答案：C
知识点：
第五章 房地产代理业务 ☆☆☆考点5：房地产代理合同；
据《民法通则》第六十三条的规定，代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被代理人可以委托代理人处理一项、数项或全部事务。房地产的代理行为属民事代理中的一种特殊形式--商事代理。一般民事代理活动既有采用书面合同形式的，也有采用口头合同形式的，但商事代理活动通常采用书面合同形式。
第18题
试题答案：C
知识点：
第五章 房地产代理业务 ☆☆☆考点6：房地产代理合同的主要条款；
房地产代理合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但一般应当包括以下主要的合同条款：
1．当事人的名称（或者姓名）和住所。
2．代理房地产标的物的基本状况。
3．服务事项与服务标准。
4．劳务报酬或酬金。
酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿合同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。
5．合同的履行期限、地点和方式。
6．违约责任。
7．解决争议的方式。
争议的解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或诉讼。当事人没有作明确的选择，则应通过诉讼解决合同纠纷。
第19题
试题答案：D
知识点：
第六章 房地产居间业务 ☆☆☆☆考点1：房地产居间业务的主要类型；
房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
房地产居间业务的范围相当广泛，几乎可以涉及房地产交易的各种类型，但最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。
1．房地产转让居间业务
房地产转让居间是指房地产经纪人为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。转让包括买卖、赠与、交换、遗赠等，但房地产经纪人从事的房地产转让居间业务主要是指房地产买卖居间。房地产买卖可分为新建商品房期房买卖和现房买卖、二手房的买卖。目前房地产买卖居间业务以二手房地产买卖居间业务为主。
2．房地产租赁居间业务
房地产租赁居间是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供信息和机会的居间业务。房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。当前房地产租赁居间业务主要还是存量房屋出租居间。
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