三、案例分析题
81、 某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：
1．下列关于W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，说法正确的是( )。
A．由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续
B．由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续
C．由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批
D．由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
2、下列关于房地产估价机构进行房屋拆迁估价，表述正确的是（）
A、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”
B、拆迁估价时点一般为房屋拆迁合同签订之日
C、拆迁估价一般应当采用成本法
D、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可
3．下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是( )。
A．土地补偿费归C村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归C村集体组织所有
C．不需要统一安置的人员，补助费发放给个人
D．由C村集体组织安置的人员，安置补助费由C村集体经济组织管理和使用
4、W公司转让该项目给甲公司需办理的手续( )。
A．签订房地产开发项目转让合同
B．办理公证
C．办理土地使用权变更登记手续
D．到房地产开发主管部门办理备案手续
5．下列关于W公司转让该项目的条件，应包括( )。
A．应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B．应取得土地使用权证书
C．按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让
D．除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20％以上
6．甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，应该( )。
A． 必须取得出让方的同意
B．必须取得市、县人民政府城市房产行政管理部门的同意
C．必须取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意
D．必须变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
[答案]A,AD,ACD,ACD,ABC,ACD
[解析]1.解析：征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，属于省级政府审批的范围。
2.解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价一般应当采用市场比较法。
3.解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
4.解析：开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
5.解析：属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上。
6.解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
82、 某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：
1．根据《城市房地产抵押管理办法》规定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同还应当载明( )等项内容。
A．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
B．已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
2．甲公司与D建行的抵押关系，需要办理( )手续方为有效。
A．签订抵押合同
B．办理公证
C．办理抵押登记
D．经房地产估价机构评估
答案：ACD
3．公司预售商品住宅，在申请《预售许可证》时除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供的文件有( )。
A．建设工程规划许可证和施工许可证
B．投入建设资金达到工程建设总投资25％以上的证明
C．商品房预售方案和工程施工合同
D．商品房销售手册
4．在代理商品房预（销）售中，乙公司（)。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出具商品房的有关证件
5．陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（)。
A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B．因为是预购，所以应当办理商品房预购抵押登记
C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
6．按照现行政策，陈某购买商品房应交纳的税为（)。
A．契税
B．营业税
C．城建维护税
D．印花税
[答案]ABC,ACD,ABC,BC,AC,AD
[解析]1.解析：《城市房地产抵押管理办法》第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。
2.解析：办理公证不是必备手续。
3.解析：商品房销售手册不是需要提供的文件。
4.解析：代理商品房预（销）售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。
5.解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人
6.解析：按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳营业税、城建维护税。
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