[提要]越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨，让众多老百姓一次次望房兴叹。
越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨，让众多老百姓一次次望房兴叹。
“密密麻麻的高楼大厦，
找不到我的家。
在人来人往的拥挤街道，
浪迹天涯。
我身上背着重重的壳，
努力往上爬，
却永永远远跟不上，
飞涨的房价……”
台湾歌手郑智化的一曲《蜗牛的家》，道尽了无房者的心酸与渴盼。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前，杜甫的诗句也表现了类似的情怀。自古至今，“居者有其屋”是大多数政治家、知识分子和普通老百姓的梦想。房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬，人们对此的努力从未间断过。
改革开放以后，国家在住房市场化方面做出了巨大的努力。统计数据显示：改革开放伊始的1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2007年底，城镇居民人均住房面积已达约28平方米，增长了4倍之多。住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，加快了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐，群众的居住条件也相应得到了明显的改善。
但是，随着房地产市场的发展，越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨，让众多老百姓再一次望房兴叹。
这就是杜甫的诗与郑智化的歌在今天听起来仍然具有巨大感染力的原因所在。
第一声惊雷
没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。
我国的房改从1978年便开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。
1980年4月的某天，邓小平登上了北京前门附近的一座高楼。他鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，深有感触地说：要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算……这次谈话无疑是中国房地产市场的“初春第一声惊雷”，以后的近30年时间里，住房问题的解决始终是在小平同志此次画的这个圈里兜兜转转。
1979-1985年是我国房改的试点售房期，1986-1990年是提租补贴期，1991-1993年是以售带租期等改革阶段，然后从1994年起进入全面推进住房市场化改革的确立阶段。
1980年，当全国还热衷于理论争鸣时，深圳经济特区已经在房改方面衔枚疾行了——特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地、对方出钱，共同开发了罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区“东湖丽苑”建成销售。这个小区创造了中国房地产业的很多个“第一”，比如住房商品化、按揭贷款、物业管理等。但因为土地还是政府划拨的，所以还算不上完全意义上的商品房。
土地竞拍在7年之后才悄然而至。1987年12月，新中国土地市场发生了“惊天”之变——深圳会堂700人的会场座无虚席，轰动全国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”，是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金，邓公的一句“中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来”，让当时的特区领导决定斗胆一试。
4个月后，《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。复旦大学经济学教授尹伯成认为，没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。
在国人的翘首企盼下，1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议召开。该会议提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。
也就是在这一年，新中国第一个“土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售”的完全意义上的商品房小区——“东晓花园”在深圳竣工。该项目单价每平方米1600元，上市后即销售一空。
但不巧的是，这一年严重的通货膨胀袭击了中国，通货膨胀率一度高达18.5%。因此，中央启动了国民经济的治理整顿，这让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。
1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。这份决定正式开启了城镇住房制度的改革之路。
全面市场化
中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。
1997年11月的一天，时任总理的朱镕基来到深圳视察工作，当时还是万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时，万科已经是一家房地产特征很明显的公司，他的发言引起朱镕基的兴趣。
原本，王石认为，两三年内，住宅产业不可能成为中国经济的支柱产业。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基发问。
“不能。”王石的回答很干脆。
“如果金融市场开放呢？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
“两年内不行。”直到这句话出口，王石的观点仍未改变。来源：考试大
“两年内，一定要把住宅行业做成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
当时，中国已经实行了近50年的福利分房，房改酝酿了10多年，在天津、烟台等城市也都在搞试点。朱镕基此前在多个场合表示，要把住房建设作为新的经济增长点。十几年前，邓小平曾高屋建瓴地提出：“建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。”但具体如何增长和赚钱，朱镕基一直在考虑。
对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想象商品房发轫之难——从20世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。正是在这样的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的对话。
而房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。
1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。据相关资料显示：1998年全国住房贷款余额是426亿元，此后呈爆炸性增长，1999年达到1358亿元，2002年便激增至8253亿元。
一个全新的市场——房地产市场，从此在中国燃起熊熊火焰。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让，意义巨大；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。
地产改革的缺陷制造了大批暴富人物
地产造富
那些如孙猴子一样大翻筋斗的房地产暴富人物，终将会打回原形。
但令人遗憾的是，在商品房改革过程中仍然走了不少弯路。
首先是商品房改革不彻底、产权不完善，甚至《物权法》的出台也没能解决产权不完全的问题。
其次没有严格区分商品房与保障房。2003年，商品房市场出现大转折，政府放弃了对保障住房的承诺，将绝大多数人推入商品房市场，由此导致房价直线上升。推波助澜的是，土地的垄断与土地价格的非市场化，与较为彻底的放松管制的商品房定价，使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构，成为同一利益链条上牢不可破的联盟。
如此一来，房改成了“潘多拉魔盒”，既带来了楼市繁荣、居住改善，也带来了房价的扶摇直上。21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在3%-4%，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。
2004年7月，国土资源部、监察部发布第71号文，规定从同年8月31日起，采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败，但结果消除了制度性腐败，却伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。
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