三、今后需进一步明确的问题
《物权法》对房地产领域的相关问题做出了重要的规定，但仍有一些规定比较原则或未予明确，在如何将《物权法》的原则规定具体落实到房地产领域的理解上甚至存在争议。今后尚需在实践中对以下问题进一步探索和做出相关具体的规定。
1．房地产产权登记方面
首先，对统一不动产登记的理解。《物权法》第十条规定国家对不动产实行统一登记制度。对不动产统一登记的范围尚未明确，是仅对建筑口的房地产进行统一登记，还是对林业、畜牧业、电力等房地产，即所有的房地产进行统一登记。我国取得不动产物权的方式主要有两类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可开发利用的，如探矿权、采矿权等；一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得的，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等。前一类和行政管理权关系密切，分别由不同行政机关登记管理有其合理性；后一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。因此，至少后一类的不动产登记应当统一。此外，也有观点认为，长远看，应实现城市和农村的不动产统一登记，将农村集体土地房屋产权登记发证纳入不动产统一登记制度。
目前，地方的房、地管理机构有统一设置的，也有分别设置的。对于房屋和土地管理机构合一的，统一登记容易实施。在房、地管理机构分设的情况下，较难进行统一登记。目前有的地方实施土地上有建筑物的由房管局登记，无建筑物的由土地局进行登记。从长远来看，登记机构有待统一。登记机构的分设，给当事人登记带来极大麻烦，增加当事人的负担，而且造成了资源浪费。但同时也考虑到由于统一登记涉及行政管理体制改革，统一登记的实现客观上需要一个过程。
由于目前我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法。《物权法》附则中对不动产统一登记问题做了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”
其次，产权登记实行实质审查还是形式审查。《物权法》未明确产权登记是实行形式审查还是实质审查。登记机构是凭有关权属证明登记还是必须审定是真正的权利人才登记？这个问题涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。一种观点倾向于实行形式审查，理由是在房地产交易过程当中，申请人需要提交的资料较多，而行政主管部门进行实质审查要完全核实所有资料的真实性几乎不可能。一是登记机构若要承担庞大的实质性审查职能，就必然要增加与这一职能相应的机构和人员，从而导致登记机构大量的成本支出。二是登记错误的责任重大。如果因登记人员审查不当发生错误，这种赔偿责任涉及的金额巨大。因此，登记人员可能为了避免承担责任，扩大审查范围，导致登记时间延长，交易成本增加。同时，政府赔偿只是补偿性质，无法弥补当事人的直接损失。对登记机构而言，产权登记的形式审查不需核实提供材料的真实性，将极大地提高审批部门的工作效率，节约交易登记和办证时间。
但也有观点认为形式审查是行政主管部门在监管过程中的自我免责行为，出现交易纠纷之时，所有的责任将完全由申请者自行承担。另有观点认为，物权登记中实质审查的主体应由公证机关担任，可在登记机构的形式审查前规定由公证机构进行实质审查。由公证机关进行实质性审查，可以避免代表国家公权力的登记机构过度介入物权变动这种纯粹的私法关系，符合市场经济的运行规律。
此外，在今后制定具体的不动产登记的法规中，对“必要材料”的明确界定，审查到什么程度为合意等问题有待进一步明确。
第三，关于登记机构赔偿责任的问题。《物权法》第21条规定了登记机构的责任，因为登记机构自己的原因导致的登记错误，登记机构对造成的损害要承担相应的责任。登记错误是指，除了登记申请人弄虚作假，登记机构尽到了审查职责之外的情况，都属于登记错误，如工作人员严重的失职，或者与一方利害关系人勾结等。
对于登记机构承担的责任是完全的民事赔偿还是国家赔偿存在争议。因为目前的登记机关虽然是事业单位，但是人员基本上还是公务员编制，依靠财政拨款，如果实行完全的民事赔偿责任，其无法承担；如实行完全的国家赔偿，受害人的补救是非常有限的。因此只能采取由法官在实践中进行裁量的方法。有观点认为可以在登记取费上设立赔偿基金的方式，逐步实现从有限制赔偿向民事赔偿的过渡。
2．土地征收和房屋拆迁方面
首先，关于公共利益的界定。为确保征地拆迁过程中私人利益不受损害,《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
《物权法》对公共利益没有做出明确的解释。有观点认为，民法上的公共利益强调的是一种“直接相关性”，即不能够把间接有利于不特定第三人利益的事项，认定为与公共利益有关的事项。因此进行征收和征用行为，必须能够证明其目的是为了直接推动不特定第三人利益或其他类型公共利益的实现。例如进行公共道路或其他公共设施的建设等，属于“为了公共利益的需要”。也有观点认为：公共利益是无法列举的，但可以确定，凡属于以盈利为目的的商业开发则不属于社会公共利益，因此，可以区分公共利益和商业利益。有观点认为，公共利益的界定是无法列举的，可以通过引入一个程序性条款来具体界定，即建立公共利益的认定程序。
其次，对公共利益拆迁和非公共利益拆迁的模式需做出明确规定。《物权法》界定了公共利益目的的征收拆迁，非公共利益的拆迁由双方当事人平等协商进行，这意味着为公共利益的征收拆迁行为和为非公共利益的拆迁行为将以不同的模式进行。因此，今后需对公共利益和非公共利益拆迁的具体程序、补偿标准等做出明确的规定。
3．物业管理方面
首先，关于建筑物以外相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属的规定。对属于业主共有部分的公共场所、公共设施，要有一个界定，需对不同情况加以区分。例如，对小区内的地下管线、电话线等，如确定是业主共有财产，发生故障后，有关公司认为是业主的财产，应由业主出面处理，从而易引起纠纷。对共有财产收益权的规定，如发生共有财产出现亏损的情况，业主应如何面对。
《物权法》对规划的车库、车位没有直接规定所有权，只是规定了归属原则和规则：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”车位与车库的权属更应当理解为使用权，而不是所有权。对占用了业主共有的道路或土地的车位的权属的判断，应做一些更加详细和明确的说明，例如占用了公共道路的停车位属于业主共有。在出售、出租或赠与的情况下各有何不同，应区分清楚。
其次，《物权法》中“建筑区划”与《物业管理条例》中“物业管理区域”的关系及层次。《物权法》虽然规定了建筑区划内的道路、物业服务用房、绿地和一些公共设施属建筑区划内的业主共有，但是产权共有关系在实践中也是多层次的。如电梯只能是一栋楼的公共设施，各种供暖、供水、供气管线、道路、绿地可能又是多栋楼共用的。根据《物权法》，“建筑区划”划分的基础应当是以产权共有关系为基础，因此也应该是多层次的。《物业管理条例》规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。”《物权法》实施后，《物业管理条例》的“物业管理区域”与《物权法》规定的“建筑区划”是什么关系？在“建筑区划”内只能有一个物业管理区域，还是可以有几个物业管理区域？这个问题直接涉及到业主大会成立的规模要求和难易程度，需要加以确定。建设部政策研究中心课题组
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