二套房贷能否享受优惠已经成为最近两个月来楼市讨论最热烈的话题之一。到底政策收紧到哪种程度？哪些申请人可以享受到第二套住房的贷款优惠？实际贷款者中能够享受的二套房贷优惠到底有哪些？……这些问题都越来越成为改善型购房者关注的焦点。
二套房贷“收紧”效果显现
“本来还想再买一套房，到银行咨询才听说现在买第二套房子办贷款最少要首付四成，利率也不能打折。我一时拿不出那么多首付，只能等等再看了。”张先生原想在儿子学校附近再买一套房，现在只好作罢。
据了解，像张先生这样因为二套房贷政策“收紧”而暂缓买房计划的市民大有人在，还有些购买第二套住房的市民转而采用一次性付清或者只办理公积金贷款的方式来回避二套房贷的高利率。目前天津银行办理的个人房贷业务中，二套房贷比例已有所下降。
“二套房贷政策收紧以前，我们办理的个人房贷业务中有一半以上都是购买第二套住房的，但现在这个比例已经下降到30%多。”天津一家股份制银行的房贷部门人士告诉记者，“很多市民在咨询时一听说现在办二套房贷款不能享受优惠，就打了退堂鼓。”
一家国有银行的房贷部门人士也表示，二套房贷在该行的个人房贷业务中大约占到两成多。“不少市民看到办理二套房贷不能享受利率优惠，就干脆一次性把房款付清，根本不办理贷款了。有些无法一次付全款的市民也尽量提高首付比例，只办理公积金贷款。”采访中，记者发现对于二套房贷，银行都已将最低首付比例提高到四成，而且贷款利率也不再下浮。但二套房贷的贷款利率也并非一律统一为基准利率上浮10%的水平，银行对此仍有一定的灵活掌握空间。比如有银行人士告诉记者，该行在确定二套房贷利率时，会考虑市民从事的职业、收入是否稳定、有无不良信用记录、能否为银行带来较多利润等，对于银行认为比较“优质”的客户，就给出基准利率；对于条件一般的客户，就给出上浮10%的利率；而对于银行认为有些风险的客户，给出的贷款利率还可能比上浮10%的水平更高。
28.53平方米是个“坎儿”
虽然二套房贷政策已经“收紧”，但仍有一种例外情况可以享受优惠。其具体规定为，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
据了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面积为28.53平方米，目前银行对于申请贷款者的人均住房水平也正是依据这一标准进行审核。天津多位地产业内人士都表示，市民如果贷款购买第一套住房以后，人均面积达不到28.53平方米，在贷款购买第二套住房并申请按揭贷款时，可以在贷款成数和利率方面享受与首套购房者相同或相近的优惠政策。
不过，记者询问的几位银行人士都表示，符合这个优惠条件的市民相对较少。有银行人士告诉记者，要计算“人均住房面积”，首先要确定在一个家庭中，哪些人可以纳入计算范围，比如是按照父母加上一个未成年子女计算，还是把住在这个房子里的所有人都计算在内，这个情况比较复杂，目前也没有统一的规定。因为有些家庭可能有暂住人口，比如轮流奉养的老人、亲戚家借住的孩子等。对此，各家银行掌握的标准也有不同。
50万按揭贷款有优惠能省十多万
目前整个二手房市场中的第二套住房购买比例大约占总成交量的25%.与商品房市场相比，二手房市场中第二套住房买家的自住型比例要高出许多。
对于人均居住面积低于28.53平方米的第二套住房买家来说，能够申请到与首套按揭贷款相同的优惠政策就意味着能够节省下可观的利率支出。例如，陈思明与爱人前几年在河东区嘉华小区花45万元购买了一套50平方米左右的一居室，除了10万元的首付款外，还有35万元的贷款。今年陈思明又在同一小区为父母相中了一套78平方米左右的两居室住宅，但老人已经不具备贷款能力，因此这套68万元的二手房就需要以陈思明夫妇的名义再次进行贷款。由于小陈夫妇的第一套住房仅50平方米，两人平均每人居住面积只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的贷款仍可以按照首付两成、基准利率0.7倍优惠的标准执行。对于陈思明来说，申请到优惠贷款政策就意味着首付款可以减轻十几万元的筹款压力，其50万元以上按揭贷款的总利息归还额也将节省11万-13万元左右。（记者安元王婷）
楼市的传统销售旺季“金九银十”已近尾声，开发商为了抢抓最后的好时机，上周在天津新推楼盘接近20个。日前，本报联合新浪乐居推出购房人调查，截至发稿共有66.7%的投票者表示：不打算在年内买房。
优惠即将到期二手房受关注
去年出台的二手房营业税优惠减免政策期限即将临近。中介人士表示，由于政策是否会延续还不确定，打算购买二手房的人可以考虑在近期出手。不过，促使购房人买二手房的不仅仅是该因素，在“会因为新房价格太高，而改买二手房吗”的调查中，45.8%的准购房人表示“会，我正有此打算”。此外，还有13.9%表示“不一定”；13.9%表示“如果房价还不降，应该会”；仅有26.4%选择“不会，我还是比较看好新房”。
在除房价外，买房考虑的最主要因素中，40.3%的人士选择地段，以下是交通、小区绿化环境，最看重开发商的仅占到6.9%.
新盘扎堆上市购房者愁眉不展
面对众多新盘，准购房人依旧愁眉不展。想为儿子置办一套婚房的刘阿姨颇为失落：“新开楼盘确实是不少，但是位于市中心的太贵了。最近我看了两个楼盘，分别在河东区和北辰区，最低价格将近10000元/平方米。听朋友说有个楼盘6000多元/平方米，但地处东丽湖，上下班非常不方便。”
和刘阿姨一样陷入尴尬境地的人不在少数。在本报联合新浪乐居推出的调查中，62.2%的投票者表示“新楼盘数量不少，但市中心价格太高”；31.7%的投票者表示“虽然有一些价格较低楼盘，但较为偏远”；认为“新楼盘很不错，自己可选房源也多了”的投票人只占6.1%.在最希望看到哪类新盘上市的调查中，仅有25%的投票者选择“价格高但是位置在市中心楼盘”；选择“位置一般或者相对偏远，价格不是很高楼盘”的超过7成。
高价逼退需求七成人看跌房价
价格成为投票者关注的焦点。在为何年内不出手买房的调查中，70.8%的人表示房价太贵；23.6%的人“看明年年初楼市形势再做决定”；5.6%的人认为“目前新上市楼盘中没有自己满意的”。在事业单位工作、月收入3500元的李小姐表示：“我认为市内六区房价应在10000元/平方米以内。”在天津做生意、家在外地的何先生则表示，如果房子在市中心比较好的地段，12000元/平方米可接受。还有多位市民抱怨：“如果房价超过7000元/平方米，无论如何也买不起。”在本月新上市楼盘中，位于塘沽区的两个楼盘均价分别为7000元/平方米、8000元/平方米；南开区5个新楼盘均价全部超过12600元/平方米；红桥区新上市的两个楼盘均价也超过了10000元/平方米。在本次调查中，认为目前房价这么高、肯定要降的投票者达到48.6%；26.4%表示应该会有所下降；22.2%认为虽然房价较高，但不会下降。调查结果显示，真正接受目前房价的准购房人只占2.8%.
投资需求离场小户型房产降温
在今年的楼市中，小户型一度被热捧，价格也是节节攀升。不过在本次调查中，有44.4%的准购房人青睐“70至90平方米户型”；26.4%选择“90至120平方米的户型”；8.3%选择120平方米以上户型；选择50至70平方米、50平方米以下户型的仅占16.7%和4.2%.
10月25日记者从天津多个楼盘了解到，目前一居室确实不如两居室卖得好。河东区某楼盘销售人员表示：“我们10月18日推出240套房，包括60多平方米的一居室和80至90平方米的两居室。现在两居室全部卖完了，一居室剩得还比较多。”据了解，该楼盘还将在12月新推一批两居室。
“在今年7月之前的成交中，不少都是投资性需求。一般考虑到出手问题，有这类需求的购房人不会买面积太大的，40至60平方米的小户型比较受欢迎。”业内人士表示，“7月以后，不少投资性需求逐渐离场，自住需求所占比例增大，中等户型成为最受欢迎的。”在本次调查中，有77.8%的准购房人表示，买房是为了自己住；8.3%表示买房后自己先住几年再转手；纯投资的准购房人只占13.9%.（记者许佳）
飘窗阳台咋算 面积有新规：符合规定设计标准的都不计入建筑面积
房屋中的飘窗、阳台应不应该计入建筑面积，一直颇受购房者的关注。《天津市建筑飘窗、设备平台及阳台建筑面积规划计算规则》即日起实施，市域范围内，除大型商业、工业等有特殊要求的建设项目外，对其他各类建筑物的飘窗、阳台的设计标准进行了明确规定。除凸阳台、凹阳台以及半凸半凹阳台外，凡符合以下设计标准的都不计入建筑面积，凡不符合标准的将根据不同部位按不同方式计入建筑面积。
建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。设计标准为：飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。不符合条件的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。
设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。设计标准为：户式集中制冷、供热水的设备平台根据安装与使用要求确定，但面积应小于4平方米，分体制冷、供热水的设备平台面积每个应小于1平方米，个数不多于主要建筑空间个数。不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。
装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。设计标准为：自外墙墙体外边线至装饰性阳台外边线距离应小于或者等于0.6米。不符合以上条件的装饰性阳台，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标。
凸阳台、半凸半凹阳台凸出部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于1.5米。凹阳台、半凸半凹阳台凹进部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于2.1米。凸阳台、凹阳台以及半凸半凹阳台符合以上条件的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标；不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标。
责任编辑：sealion1986
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