近期房地产股票再次成为市场弃儿，申万房地产行业指数昨日以4.38%的日跌幅成为表现最差的行业指数；过去60个交易日，房地产指数累计跌幅高达17.94%。
近期房地产股票再次成为市场弃儿，申万房地产行业指数昨日以4.38%的日跌幅成为表现最差的行业指数；过去60个交易日，房地产指数累计跌幅高达17.94%。房地产成“最大跌幅”专业户自2009年12月初以来，整个房地产板块便在国家对房地产行业宏观调控的大背景下进入一轮单边下跌。房地产指数在12月8日至12月22日之间重挫18.07%，在低位盘整了一个月左右后，于1月20日的5个交易日又累计下跌10.46%。自12月8日迄今，申万房地产指数累计下跌了23.65%。
房地产指数在一段时间来已成了申万23个一级行业指数中“最大跌幅”专业户。根据Wind资讯的统计，在过去3个月中，房地产行业10度成为当日市场表现最差的行业，如此频率为其他行业所罕见。
目前房地产指数已接近去年9月底的低点，2009年9月29日迄今微跌1.54%，与之对比代表沪深两市所有流通A股的中证流通指数却依然上涨14.03%，而代表中小盘股的中证500指数同期涨幅更高达25.03%，可见近期房地产股票之疲软。
基金四季度早已大幅减仓
作为目前A股市场的主要机构力量，开放式基金在2009年第四季度持续减持房地产股，无疑是房地产股表现低迷的一个重要原因。基金四季报显示，所有开放式基金第四季度持有的房地产股占股票投资比重仅为4.38%，较三季度的6.53%下降2.16个百分点，成为减仓幅度最大的行业。
而在一众长期表现不俗的绩优基金中，减仓房地产股更成为主流动向。以2008年起至上周实现正回报的16只绩优基金为例，其中仅6只增仓房地产股，且4只来自华夏系基金；至于2008年起至上周损失小于10%的37只次优基金中，同样仅有9只增仓房地产股。与之相比，近期表现极为抗跌的金融股，虽然在去年第四季度同样被开放式基金减仓，占股票投资比重由24.23%的仓位减少至23.28%，但是绩优基金们对于金融股却是普遍增仓为主，实现正回报的16只绩优基金仅5只减仓金融股，跌幅小于10%的37只基金中也有12只加仓金融股。
下跌跌出投资价值
中银国际最近推出研究报告，将房地产行业的评级由增持调至中立。报告指出，与房地产行业相关的政策从中性逐步转向收紧，由于经济环境趋于复杂，各方博弈加剧，板块估值面临较大的政策波动风险。地产板块超越市场的趋势性机会减少，投资机会集中在个股选择和由于政策扰动超跌带来的阶段性机会上。城镇化将成为行业年度投资主题，另外区域板块投资机会也值得关注。
当然，伴随房地产行业的不断下跌，房地产行业的估值水平也是随之下调，安全边际渐增，这可能会使部分研究机构对房地产股票谨慎看好。
在本周公布的研究报告中，国泰君安维持对房地产行业增持的评级，认为“A股主流房地产公司目前估值安全边际良好，10年业绩保障性强。一线地产（万科、保利、招地、金地、新湖、华侨城）2009年PE21倍，10年PE15倍”；而国信证券亦在对房地产行业的动态跟踪报告中维持“谨慎推荐”评级。
国家统计局发布的“2009年全国房地产市场运行情况”显示，去年全年商品房销售额近4.4万亿元，比2008年增长了75.5%.与此同时，全国各大城市的房屋空置率也居高不下，据说北京的空置率在40%.在这样的数据面前，要说楼市没有泡沫，恐怕得有某些大佬那样的勇气和资历才行。但判断有泡沫和那些据此认为中国房地产市场必然要崩溃的观点之间还有老大的距离。
短短一年时间，房子卖得这样火，房价飙得这样快，单靠城市化和刚性需求是说不过去的，因为它解释不了从2008年到2009年的局势转变为何如此突然的问题。这首先要从货币政策转向来分析了，信贷的宽松和各种鼓励买房置业的政策先是挽救了市场信心，逐步回暖的市场又让很多开发商重新获得活力，接下来就是各种投资性置业、产业转移、通胀因素产生叠加作用，再就是一些捂盘囤地和投机行为的刺激因素登场，这也不是什么新花样，每一轮繁荣都有这些因素在起作用。如果这些行为太热烈，威胁到基本繁荣的持续，也总会有相应的调控政策出台。拍板子的力度完全和泡沫的轻重以及开发商的领悟力相关。
现在看2010年的调控政策也应该是这样的视角，那就是，不希望去年的大涨持续威胁民生，也不希望房价下跌影响GDP，政策的空间和可行性全在这里边。正如国家统计局总经济师姚景源日前说的，虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧，但房地产作为我国经济重要的支柱产业一点也不能动摇。他是搞统计的，最清楚房地产在GDP中的分量，说的话也应该有分量。
现在喊着房价大跌和房地产泡沫破裂的基本有两种力量，一是某些外国舆论，二是某些以理性标榜的国内学者。经历次贷危机的国外舆论普遍不能理解中国城市化产生的巨大发展机遇，常常以某种怀疑的，嫉妒的，甚至是蓄意的观点看待中国风景独好的局面，把中国的房地产繁荣看成是这个星球上最严重的泡沫之一，却不曾想中国房地产市场虽然有让富裕阶层获利更大的弊病，但并没有像美国那样把太多无钱购买的人请进市场，也没有把那些住房贷款证券化打包推销给全世界。至于某些国内学者，则往往是情绪多过理论，迎合了民众对高房价的不满，危害说了一大堆，治理办法却相当激进或者缺乏可行性，并且似乎从不考虑经济增长一旦停滞的整体风险。
数据显示，2009年，房地产开发企业资金来源5.7128万亿元，比上年增长44.2%.其中，国内贷款1.1293万亿元，增长48.5%，企业自筹资金17906亿元，增长16.9%.在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%.今年的房地产市场就是从这样的数据上开局的：开发商资金实力很雄厚，个人按揭购房的意愿依然强烈。我们能预见得到今年将会是边挑破局部泡沫，边调整结构的一年。要着重打击促使房价上涨的人为因素，要“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”，还要跳出房地产，从二三线城市的均衡发展和切实提高老百姓的收入着手。理性发展虽然面临很多难局，但“硬着陆”的观点真可以休矣。
责任编辑：cyth
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