第41题
试题答案：ACD
知识点：
第一章 房地产经纪概述 ☆☆☆☆☆考点5：经纪收入；
佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪机构拥有从事合法经纪活动并取得佣金的权利。
佣金可分为法定佣金和自由佣金。
经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。
在经济活动中，有一类与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。虽然回扣与佣金有很多相似之处，它们都是商品经济发展的产物，在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。两者之间有本质的差别。佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它作用的最终效果应是商品交易的成功，而不仅仅是提供信息。
第42题
试题答案：ACD
知识点：
第一章 房地产经纪概述 ☆☆考点7：房地产经纪的内涵和必要性；
1．房地产经纪的内涵
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。在上述定义中，应把握3个核心概念。
（1）居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
（2）代理，是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。
（3）佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。
2．房地产经纪的必要性
由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用，因此，经纪活动已成为市场经济活动中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言，由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪活动更是其不可或缺的重要组成部分。
首先，由于房地产的价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产不宜通过经销商出售。
其次，房地产是不可移动的独特商品，其交易过程是要把消费者往产品处集中，以达到认识和购买的目的。这对于房地产开发商来说往往并不经济，直接销售力量不强会积压资金。在通常情况下，产销分离是一种合理的选择，经纪人员能以合理的费用提供专业化销售服务。
第三，由于房地产交易的复杂性，使得每一笔交易都需要耗费时日，并且还要懂得有关的法律、财务或估价知识。训练有素的经纪人员能为买卖双方提供各种专业帮助。而且房地产买方大都需要融资，经纪人员熟悉抵押贷款的各种规定，能帮助买主向金融机构筹措购房贷款。因此，在一些市场经济发达的国家，绝大部分房地产交易均经过房地产经纪人员的努力。如在美国，成交的存量房买卖总量当中，约有80%的房地产交易是通过房地产经纪人员的经纪服务而成交的。
第43题
试题答案：BCE
知识点：
第一章 房地产经纪概述 ☆☆☆☆考点11：房地产经纪的特性；
1．房地产经纪的服务性
与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。
所谓服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。
依据中国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、价格评估、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。
目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。
2．房地产经纪的专业性
在经济生活的商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。首先，它直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，因而在价格影响因素和价格形成、运动机制上具有不同于一般完全劳动产品的商品特性。所以房地产经纪人员要把握交易中最敏感、最关键的因素--价格，就必须具备一定的房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验。
其次，房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常不可缺少信贷的支持。
第三，房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经济活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。
第四，房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人员须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。
3．房地产经纪的地域性
房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。
第44题
试题答案：ACDE
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点3：房地产经纪人申请注册的条件；
申请房地产经纪人员职业资格注册的人员，必须同时具备下列条件：
1．遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德；
2．取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》或者《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，证件自核发之日起超过3年的，应附达到继续教育标准的证明材料；
3．经所在房地产经纪机构同意；
4．无不予注册情形。
有下列情形之一的，不予注册；
1．不具有完全民事行为能力的；
2．受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请之日止不满5年的；
3．在房地产经纪或相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期间未满的；
4．被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满3年的；
5．所在房地产经纪机构未通过备案或者年检不合格的；
6．有关法律、法规规定不予注册的其他情形。
房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算。注册有效期满，需要继续执业的，应于期满前3个月，到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。
房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回《中华人民共和国房地产经纪人注册证》，并在解聘后30日内交回国务院建设行政主管部门注销。
第45题
试题答案：ABDE
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
1．守法经营
遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
2．以“诚”为本
“诚” 的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入” 的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
3．恪守信用
信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
4．尽职守责
(1)经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
(2)房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
(3)房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
(4)在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
5．公平竞争，团结合作
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。
第46题
试题答案：AD
知识点：
第二章 房地产经纪人员 ☆☆☆考点7：房地产经纪人员的心理素质基本要求；
1．自知、自信
所谓自知，是指对自己的了解。房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各方面有一个全面和客观的认识。
房地产经纪工作是与人打交道的工作，房地产经纪人员会在工作中遇到各种各样的人。通常人们在遇到地位比自己高的人时，会产生拘束、压抑的感觉。此外，与一些性格较特殊的人打交道，常常也是令人头痛的。房地产经纪人员必须学会与各种不同的人，特别是地位比自己高的人，进行沟通。这就需要房地产经纪人员具有充分的自信心。自信来源于自知，另一方面，经纪人员自身的专业水平也是自信心的重要保证。
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