第八章 建筑物价格鉴证
一、单项选择题
（1）大纲内容
①关于建筑物的定义正确的是（ ）。
A.能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；
B.指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所；
C.人类劳动与土地相结合建设的供生产和生活使用的空间；
D.用于满足人们不同的生产、生活的需要。
答案：选C。选项A是对房屋的定义，B是对构筑物的定义，二者只是建筑物的一个方面，不能代表建筑物的定义，进项D讲的是建筑物的用途和目的。
②可比实例房屋建筑的朝向为面南，成交价格为3500元/平方米，价格鉴证对象房屋建筑的朝向面东，而市场上同类型房屋建筑朝南和朝东的差价为1000元/平方米，则价格鉴证对象的价格为（ ）。
A. 4500元/平方米；
B. 2500元/平方米；
C. 3000/平方米；
D. 2000/平方米。
答案：选B。本题采用差价法直接计算：3500-1000=2500元/平方米
③可比实例A、B、C经比较修正后的价格鉴证基准日价格分别为1080元/平方米、1078元/平方米和1110元/平方米，这三个价格具有同等重要性，则运用简单算术平均法求得其综合结果为（ ）。
A. 1089元/平方米；
B. 1088元/平方米；
C. 1090元/平方米；
D. 1087元/平方米。
答案：选A。直接计算得：（1080+1078+1110）/3=1089元/平方米
④可比实例A、B、C经比较修正后的价格鉴证基准日价格分别为2080元/平方米、2078元/平方米和2110元/平方米，认为可比实例A的情况最为接近，B次之，C最差，则相应赋予权数为45%、35%、20%，则其综合结果为（ ）。
A. 1093元/平方米；
B. 2093元/平方米；
C. 2085元/平方米；
D. 2086元/平方米。
答案：选C。运用加权算：平均法得：2080*45%+2078*35%+2110*20%=936+727.3+422=2085元/平方米
⑤关于建筑物重置成本的估算方法错误的是（ ）。
A.预决算调整法是以当期工程量作为计算依据，用现行单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价的方法；
B.重编预决算法是根据价格鉴证对象工程竣工图纸或按价格鉴证要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法，在计算工程量基础上按价格鉴证基准日工程预算价格和费率，编制工作预算书，再按价格鉴证基准日标准计算间接成本，从而计算出建筑物重置成本；
C.价格指数调整法是指根据房屋建筑的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法；
D.类比法适用于构造较简单的建筑物。
答案：选D。重编预算法适用较简单的建筑物，而非类比法。
⑥下列有关建筑物的成新率，说法错误的是（ ）。
A.在操作实务中，成新率的评定主要采用使用年限法；
B.成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与其全新状态重置价值的比率；
C.成新率实质是投资收益率，其大小直接影响鉴证值的大小；
D.成新率的计算公式是：尚可使用年限占已使用年限和尚可使用年限之和的百分率。
答案：选C。资本化率的实质是投资收益率，而非建筑物的成新率。
（2）相关内容
建筑物的重置成本有多个别名，下列选项中错误的是（ ）。
A.重置价格；
B.重建价格；
C.重建成本；
D.重编预算价格。
答案：选D。没有这种价格。
二、多项选择题
（1）大纲内容
①下列有关说法正确的是（ ）。
A.供人们居住、工作、娱乐等各种活动场所的建筑物属房屋；
B.烟囱、水塔、道路、桥梁、水坝、围墙等建筑属构筑物；
C.建筑物是为了满足人们不同的生产、生活的需要；
D.房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶等4个部分；
E.建筑物总体上划分为房屋和构筑物等两大类。
答案：选ABCE。房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护部分。
②建筑物因其目的而不同于一般的商品，它具有其特殊的属性，主要表现在（ ）。
A.不可移动性；
B.市场性和独立性；
C.限制性强；
D.功能变异性；
E.技术性。
答案：选ACD。其他均不是建筑物的特殊属性。
③房屋建筑按（ ）分类。
A.承重结构；
B.建筑使用功能；
C.是否钢筋凝土结构；
D.建筑程度和使用状况；
E.是否混合结构。
答案：选ABD。是否钢筋混凝土结构和是否混合结构是按承重结构来分类的。选项CE是按承重结构来分类的。
④建筑物具有不同于一般商品的特殊属性，表现在价格鉴证方面也具有其特点，主要表现为（ ）。
A.建筑物与土地分别鉴证；
B.在任何情况下，建筑物产权都受土地使用年限的制约；
C.需要把握建筑物的物理特性；
D.市场性和预见性；
E.科技含金量。
答案：选AC。在—般情况下，建筑物产权受土地使用权年限的制约，并非在任何情况下，D、E答案与本题相去甚远。
⑤建筑物价格鉴证中的市场法指的是（ ）。
A.通过市场调查，选择一个或几个与标的相同或类似的参照物作为比较对象，分析比较价格鉴证标的与参照物之间的差异进行调整，从而确定价格鉴证标的价格的方法；
B.以市场现行价格为基础来估算确定建筑物价格的一种方法；
C.将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生同类型区域类似交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已经价格为基础，作必要的修正后，得出价格鉴证对象在鉴证基准日最可能实现的合理价格；
D.市场法价格鉴证适用于有充足房屋建筑物交易实例的情况；
E.市场法具有透明性、公平性。
答案：选BC。选项A是市场法的定义；选项D指的是建筑物价格鉴证市场法的适用范围；选项E所给题意并不具备该性质。
⑥拥有大量房屋建筑交易实例资料，是运用市场法价格鉴证的先决条件，搜集交易实例的内容包括（ ）。
A.交易双方情况及交易目的；
B.交易实例状况；
C.成交价格；
D.付款方式；
E.权利状况。
答案：选ABCD。权利状况不在价格人员搜集交易实例的内容之列。
⑦区域因素修正的方法主要有（ ）。
A.直接比较修正；
B.间接比较修正；
C.百分率修正；
D.差额修正；
E.个别因素修正。
答案：选AB。其实，百分率法和差额法均可用来进行区域因素的修正，但不是主要方法，个别因素修正与区域因素修正处于并列地位，且个别因素修正不是方法，而是一个方面，故本题正确笞案为A、B。
⑧建筑物价格鉴证中的成本法主要涉及到的基本要素是（ ）。
A.重置成本；
B.原始成本；
C.实体性贬值；
D.功能性贬值；
E.经济性贬值。
答案：选ACDE。建筑物价格鉴证中的成本法主要涉及到的基本要素是建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。故B错误。
⑨建筑物重置成本的测算中，经常采用的方法有（ ）。
A.预决算调整法；
B.差额法；
C.收益法；
D.重编预算法和指数调整法；
E.类比法。
答案：选ADE。差额法和收益法不是测算建筑物重置成本的常用方法。
⑩运用预决算调整法确定房屋建筑的重置全价。调整的内容和要点有（ ）。
A.三材差价、地材价差额；
B.人工费和机械费；
C.开发利润和重置基价；
D.重置成本；
E.投资利息、销售税费等。
答案：选ABD。重置基价是调整的内容，但开发利润不是，故C为错误答案。投资利息、销售税费等包含于其他调整内容中，故本题正确答案为A、B、D。
11、运用重置成本法时应注意的问题有（ ）。
A.重置成本核算内容与所在土地的价格鉴证内容严格分开；
B.重置成本法运用的前提是：不改变价格鉴证对象的用途；
C.需考虑建筑物自身的功能性贬值和经济性贬值；
D.设备的基础部分的价格鉴证与设备安装费综合起来考虑，注意漏掉或重复估价；
E.建筑物能充分发挥其应用的功能和最大限度发挥其效用，应考虑功能性贬值。
答案：选AD。重置成术运用的前提条件是不改变价格鉴证对象的用途且以持续使用为假设前提的。故B错误。因重置成本运用的前提条件，故价格鉴证时可不用考虑建筑物自身的功能性贬值或经济性贬值。建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其教用．应考虑功能性贬值。综上分析：本题正确答案为A、D。
12、资本化率按（ ）分析确定。
A.百分率法；
B.差额法和比价法；
C.市场提取法和复合投资收益率法；
D.安全利率加风险调整值法；
E.投资收益率排序插入法。
答案：选CDE。百分率法可用来计算建筑物的重置成本，但不可用来计算资本化率，差额法和比价法不适合用来计算资本化率。故正确答案为C、D、E。
（2）相关内容
1、房屋按承重结构形式不同，可分为（ ）。
A.钢结构；
B.砖木结构；
C.竹木混合结构；
D.钢筋混凝土结构；
E.混合结构。
答案：选ADE。砖木结构和竹木混合结构从属于混合结构。是混合结构里小的方面，故不选B、C。
2、关于建筑物按使用功能分类的说法正确的是（ ）。
A.可分为工业用建筑物和民用建筑两大类；
B.厂房、仓库、烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道等属于工业用建筑物；
C.金融保险的办公楼等属于民用建筑；
D.交通运输业是营业用建筑物；
E.民用住宅包括公寓、普通住宅等。
答案：选ABCE。选项D中的交通运输业建筑物是工业用建筑，而非营业用建筑物，故本题正确答案为A、B、E。
3、选取可比实例应符合的要求是（ ）。
A.与价格鉴证对象类似的房屋建筑；
B.成交日期与价格鉴证基准日应相近；
C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
D.房屋建筑价格变动率大致相同；
E.房屋建筑价格指数相近。
答案：选ABC。选项D、E均不是选取可比实例应符合的要求。
4、影响房屋建筑物价格的区域因素是（ ）。
A.环境和景观；
B.城市规划限制；
C.繁华程度及交通便捷程度；
D.公共设施配套完备程度；
E.面积大小和形状。
答案：选ABCD。面积大小和形状是个别因素。
5、价格指数调整法应用时应注意（ ）。
A.一般只限于单位价值小、结构简单、以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算；
B.价格指数是可确定的；
C.由于方法本身的缘故，准确性略显不足，应尽量控制其使用范围；
D.遇到账面成本明显失真的情况时不宜采用；
E.所需技术资料较多、费时、工作量较大。
答案：选BD。其他均是谈的价格指数调整法的适用范围，而非应注意的问题。
责任编辑：张瑶
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