第二章 物权法
第一讲 物权法的基本原则、物的分类、物权的效力
一、物的分类
（一）动产与不动产
1．区分标准：①不动产，指依照其性质不能移动或者移动将损害其经济价值的有体物。不动产包括土
地、建筑物和构筑物、林木与庄稼（未砍伐或收获前视为土地的成分）。②动产，指不动产以外的物。
2．分类的意义：
①物权变动的要件不同。除法律另有规定外，“基于法律行为的”物权变动，以登记为不动产物权变动
的生效要件，以交付为动产物权变动的生效要件。
②公示方法不同。原则上，不动产物权的享有与变动以“登记”为公示方法；动产物权的享有以“占
有”为公示方法，动产物权的变动以“交付”为公示方法。
③能够成立的物权种类不同。不动产上不能成立质权和留置权。浮动抵押的客体不包括企业的不动产。
而用益物权的客体一般为不动产，很少在动产设立用益物权。
④先占的客体仅限于“无主动产”。根据民法理论，“无主不动产”不适用先占规则，无主不动产一般
属于国家或集体所有。
（二）主物与从物
1．区分标准：区分标准为两个独立物之间是否具有依存关系。①从物，指非主物的成分，但常助主物
发挥经济效用，而与主物同属一人的物。从物之特征：（a）独立于主物，不是主物的重要成分；（b）在功
能上，从物为发挥主物的效用而存在；（c）主物和从物具有一定程度的场所上之结合关系；（d）从物与主
物归一人所有。②主物，指为从物所辅助之物。
2．分类的意义：除非当事人另有约定，对主物所为的法律上的处分，其效力及于从物，从物与主物同
其法律上的命运。
（1）《物权法》第 115 条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。
（2）主物抵押、质押的效力“有条件地”及于从物：①《担保法解释》第 63 条的规定：第一，在抵
押权设定“之前”为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。第二，抵押权设定“之后”抵押
人取得的抵押物之从物，抵押权的效力不能及于该从物。②《担保法解释》第 91 条的规定：第一，动产质
权的效力及于质物的从物；第二，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。③《担保
法解释》第 114 条的规定：如果债务人未将从物移交留置权人占有，则留置权的效力不能及于留置物的从
物。
（三）原物与孳息（《物权法》第 116 条）
1．区分标准：①原物，指孳息所从出之物。②孳息，指由原物所生之物或收益。孳息必须与原物分离，
才成其为孳息；孳息在与原物分离前为原物的成分，而非孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。（a）天然
孳息，指原物因自然规律或者按照物的用法而产生的收益。如鸡蛋、剪下的羊毛、牛犊、猫仔、牛奶、开
采的煤炭。（b）法定孳息，指原物依据法律关系所产生的收益。如租金、利息。彩票中奖所获奖金或奖品，
称为射幸孳息，为法定孳息的一种。
2．分类的意义：确定应由何人取得孳息的所有权。
（1）天然孳息的归属：①按照当事人的约定。②当事人没有约定的，由所有权人取得；既有所有权人，
又有用益物权人的，由用益物权人取得。
（2）法定孳息的归属：①按照当事人的约定。②当事人没有约定的，按照交易习惯确定。
二、物权的效力
（一）排他效力
物权是一种支配权与绝对权，所以物权具有排他性。基于物权的排他性，在同一物上不得同时存在两
个所有权或者内容相互冲突的两项他物权。
（二）优先效力
1．物权对债权的优先效力
（1）物权优先于债权的体现
①所有权优先于债权。（a）在“不动产一物二卖”的场合，因登记而取得不动产所有权的第二买主，
其所有权优先于第一买主的债权，如第一买主占有该不动产，第二买主有权请求其返还原物。（b）共有人
以所有权为基础的优先购买权优先于共有物的承租人以债权为基础的优先购买权。
②担保物权优先于债权。（a）有物的担保的债权，就担保物得优先于一般债权人而受清偿。（b）债务
人破产时，担保物权人对担保物享有“别除权”（《企业破产法》第 109 条）。
③具有物权效力的债权优先于不具有物权效力的债权。（a）房屋所有权人向第三人出卖房屋的，承租
人在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。（b）经预告登记的不动产买卖合同债权优先于在后的以同
一不动产为标的物的债权（《物权法》第 20 条）。
（2）物权优先于债权的例外：①买卖不破租赁。②预告登记的不动产债权可以优先于物权。③被法律
赋予优先受偿效力的债权。例如，《合同法》第 286 条规定的承包人的优先受偿权；《海商法》第 25 条规定
的船舶优先权。
2．物权对物权的优先效力
同一标的物上存在数个物权时：①法律有规定的，按照法律规定的顺序确定物权之间的优先性；②法
律没有规定的，适用“先来后到”规则。
（1）法律有规定的，依照规定
①根据《物权法》第 239 条、《担保法解释》第 79 条，同一动产上并存留置权、质权和抵押权时，相
互间的优先顺序为：留置权→已登记的抵押权→质权（“→”表示“优先于”）。如果抵押权没有登记，根据
《物权法》第 188 条的精神：（a）如质权设立在前，则：质权→未登记的抵押权。（b）如质权设立在后，
但质权人为善意，则：质权→未登记的抵押权；如质权设立在后，但质权人为恶意，则：未登记的质权→
质权。
②根据《物权法》第 199 条，同一标的物上并存的数个抵押权之间的效力优先顺序为：
第一，同一“动产”上并存的数个抵押权之间：（a）已经登记的优先于未登记的。（b）数个已经登记
的抵押权之间，先登记的优先于后登记的；登记顺序相同的，按照债权比例受偿。（c）数个未登记的抵押
权之间，不管抵押权设立的先后，一律按照债权比例受偿。
第二，同一“不动产”上并存的数个抵押权之间：（a）先登记的优先于后登记的。（b）登记顺序相同
的，按照债权比例受偿。所谓“登记顺序相同”，指在同一天登记。
（2） “先来后到”规则
①优先享受其权利。例如：甲先后在自己的土地上为乙、丙设立两个取水地役权，并办理了地役权登
记。此后，甲土地上的水源不足，不能同时满足乙、丙的取水地役权。则乙的取水地役权优先于丙的取水
地役权得到实现。丙的地役权如果不能得到实现，只能向甲主张违约责任。
②先成立的物权压制后成立的物权。例如：甲在一帧土地上取得建设用地使用权用于开发商品房（规
定甲的建设用地使用权范围为该土地地面以下 30 米以及地上部分）。此后，土地管理部门根据规划将该帧
土地地面以下 40 米至 70 米的土地出让给乙建造停车场。如果乙对其“建设用地使用权”的“合法行使”
害及甲的建设用地使用权，则甲有权请求乙排除妨害、消除危险。
（三）追及效力
物权的追及效力，指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权人均可追及标的物之所在，而
直接支配其物并行使其物权。
三、物权请求权
物权请求权包括返还原物请求权、排除妨害请求权和消除危险请求权。物权请求权是物权的物权法上
保护方法，具有不同于侵权请求权的三个特点：①无须相对人具有过错；②无须请求人受有损失。③不适
用诉讼时效。
（一）返还原物请求权
1．构成要件
①请求人为物权人。（a）请求人必须是物权人，包括所有权人和他物权人。（b）共有人亦可主张返还
原物请求权，但只能请求向全体共有人返还。（c）非物权人（租人、借用人、保管人），即使享有合法的占
有权，也不得主张返还原物请求权。如其占有权被非法“侵夺”，可以依据《物权法》第 245 条的规定行使
“占有回复请求权”。
②被请求人只能是现时的无权占有人。对于“有权占有人”，绝对不能行使返还原物请求权。（a）被请
求人必须是“无权占有人”，包括无权的“直接占有人”与无权的“间接占有人”。所谓“无权占有”，指缺
乏本权的占有，占有人既不享有占有的物权，又不享有占有的债权。（b）被请求人必须是“现时”的无权
占有人。即“为请求之时”，被请求权人需为无权占有人。
③请求之时，原物尚存在。
2．举证责任的分配。①请求人须举证证明自己是物权人；②如果请求人成功地证明自己是物权人，则
被请求人须举证自己为有权占有人，举证不能的，推定为无权占有人。
3．返还原物请求权的效力
由于请求的对象是“无权占有人”，因此，返还原物请求权十分自然地与《物权法》第 242 条、243 条、
244 条的规定相连接，涉及到无权占有人的返还义务与不能返还时的责任问题。返还原物请求权具有以下
效力：
①移转占有。无权占有人应当将其直接占有或者间接占有的物返还给请求权人。
②返还孳息。无权占有人还应返还占有期间原物所生的孳息。
③标的毁损灭失的，无权占有人应当返还现存利益（包括保险金、补偿金、赔偿金），此外还有损失的，
善意的自主占有人“无论是否具有过错”，均“不”承担损害赔偿责任；恶意的无权占有人“无论是否具有
过失”，均“应”承担损害赔偿责任。
④请求权人应当偿付善意占有人因为保管、维护占有物所支出的必要费用；但对于恶意无权占有人因
保管、维护占有物支出的必要费用，不予补偿。
（二）排除妨害请求权
1．构成要件
①请求人为物权人，被请求人为实施妨害行为之人。②妨害人以无权占有以外的方法妨害物权的行使。
“妨害”既可以由妨害人的行为造成，也可以由妨害人的对象造成。包括：（a）非法利用他人的财产致使
物权的行使受到妨害。例如：在他人土地上堆放垃圾、在他人门口停放汽车妨害他人通行；在他人车库门
口停放汽车，致使他人不能将自己的汽车泊入。（b）非法为所有权设定负担。例如：擅自在他人不动产上
设定抵押权，第三人虽不能善意取得抵押权，但已经办理了抵押登记，该登记即为“妨害”。（c）违反相邻
关系的规定。例如：产生不合理的噪音、震动、恶丑，致使相邻不动产物权人不能正常使用不动产的。（d）
其它妨害行为。例如：树木被大风刮断，倒入邻人院内。 ③妨害具有不法性，或者超越了正常的容忍限度。 ④须提出请求之时，妨害仍在持续状态中。
2．排除妨害请求权的法律效果
①除去妨害。妨害人采取措施排除妨害，例如：以违章建筑堵塞通道的，应当拆除违章建筑；清理丢
弃的垃圾；不再制造噪音；涂销错误的不动产登记。②妨害人具有过错的，应当承担排除妨害的费用；妨
害人对妨害没有过错的（如地震震倒围墙于邻居院中），由双方合理分担排除妨害的费用。
（三）消除危险请求权
1．构成要件
①物权的行使具有受到妨害的现实危险。首先，危险是可以合理预见的，不是主观臆测的。例如：邻
人的房屋即将倒塌或者邻人的树木即将倾覆。其次，该危险具有对他人物权标的造成妨害或者损害的现实
可能性。例如：邻人在自己房屋近旁挖坑，具有危及房屋安全的现实可能性。②请求权人为物权人。③相
对人须为对危险的除去具有支配力的人。④为请求之时，危险依然存在。
2．消除危险请求权的法律效果
①消除危险。经物权人请求，相对人应采取预防措施，除去现实危险。②消除危险的费用，原则上应
由相对人负担。若危险的产生系由不可抗力所致，或者危险的原因与请求权人自身具有客观上的关联时，
则由请求人与相对人合理分担。
四、物权法的基本原则
（一）物权法法定原则（《物权法》第 5 条）
1．物权法定原则的内容：①种类法定；②内容法定；③效力法定；④公示方法法定。
2．违反物权法定原则的法律效果。
（1）违反种类法定。当事人通过法律行为（合同或者遗嘱）创设法外物权类型（如设立居住权），不
能产生居住权设立的物权效果。
（2）违反内容法定。①如果违反法律的“禁止性规定”，既不能产生物权效力，合同亦属无效。例如：
当事人约定流质契约，债务履行期满，债权人不能即时取得担保物的所有权，即不能产生物权效力；流质
契约亦属无效。②如果违反的内容属于物权的“基本内容”，不能发生物权法上的效果，但不妨碍在当事人
之间发生债权法上的效果。
（3）违反公示方法法定。如果登记或交付为物权变动的“生效”要件，当事人违反法定的公示方法设
立物权，则物权“未设立”。但不影响合同的效力。
（4）违反效力法定。 约定违反效力法定，如约定法律没有规定的物权效力的，则该物权不具有“该
效力”。约定的效力对当事人具有约束力，但不能对抗第三人。
（二）公示、公信原则（《物权法》第 6 条）
1．公示原则
公示原则，指物权的享有或者变动，必须依据法定的方式予以公开，使第三人能够了解物权的享有或
变动的情况。除非法律另有规定，不动产物权的享有和变动以登记为公示方法，动产物权的享有以占有为
公示方法，动产物权的变动以交付为公示方法。
2．公信原则
公信原则，指通过法定公示方法所公示的权利状态，即便公示的内容有误，如果相对人合理信赖其为
真实的权利状态，并与不动产登记权利人或者动产占有人进行交易，则对此种信赖予以保护的原则。
（三）一物一权原则
一物一权原则包括：①一物之上只能设立一个所有权；②一个所有权的客体仅为一物；③一物之上不
得设立两个以上内容相互冲突的物权；④物的重要成分不得成为物权的客体。
五、物权变动
（一）不动产物权的变动——登记
根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发
生效力，但法律另有规定的除外。根据这条规定，我国的不动产物权的变动采取的是登记生效主义。即不
动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动
产物权变动的效力。
同时该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的
除外”的情形：
1、《物权法》第 9 条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、《物权法》第二章第三节规定的物权变动的特殊情况：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等
行为生效时发生效力。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）因合
法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但是注意一点，依照上述
三种情形享有不动产物权的，当事人在处分该物权时，仍需依照法律规定先办理登记，将不动产物权登记
于自己名下，然后才能完成转让。未经登记，不发生物权效力。
3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况，物权法特别规定，特别物权的变动不以登记为生效要件，而
是以登记为对抗要件。这些情形主要有：（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登
记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（3）
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基
地使用权不以登记为生效要件。
《物权法》就不动产物权的登记方式及生效时间也作了详细规定：
1、凡是以登记为生效条件，根据《物权法》的规定，自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记手
续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产
登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《物权法》规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
2、《物权法》为了保障买卖合同中买受人的合法权益，还就房屋买卖合同中的预告登记做了专门规定。《物
权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登
记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预
告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3、更正登记与异议登记。更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人基于登记
取得不动产登记簿上记载的物权。更正登记既可以由权利人及利害关系人提起申请，也可以登记机关自已
发现错误后作出更正登记。
异议登记是将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出的异议记入登记簿的行为。
（二）动产物权的变动方式——交付
《物权法》规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。对于该条规定，
应当掌握如下内容：
1、动产物权的设立与变动以交付为标准。故当事人虽然就动产物权变动达成协议，但在尚未实际交付标的
物以前，动产物权并不发生变动。《物权法》还规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和
消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。根据这条规定，对于船舶、航空器和机动车这些贵重动产，物权
变动采用交付方式发生移转。但是如果
责任编辑：sealion1986
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