三、土地使用权价格鉴证的市场法
(一)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法适用条件
土地使用权价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已经进行交易的类似土地的已知价格，修正得出标的价格的方法。
适用条件是：市场有足够多的交易案例
应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，在对交易案例进行修正时，需要修正的因素包括四种：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素
(二)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤
1、收集交易资料，确定比较案例
收集资料：
应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，需要收集的交易资料包括：交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。
确定案例：
选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性，交易案例应符合下列条件：
(1)与标的用途相同
(2)与标的交易类型相同
(3)为正常交易
(4)与标的所处区域相近，个别条件相近
(5)交易时间与标的基准日接近
2、(掌握)修正交易情况，剔出案例价格中的特殊交易因素
(1)有一定利害关系的主体之间的交易
(2)交易时的特别动机，比如急于出售
(3)买方或卖方不了解市场行情
(4)其他
3、(掌握)修正交易日，使之接近基准日
4、(掌握)修正区域因素
需要考虑的因素：繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量
5、(掌握)修正个别因素
包括：使用年限、容积率、临界宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质
年限修正系数公式
k——年限修正系数
m——待估土地使用权剩余年限
n——比较案例土地使用权剩余年限
r——折现率，也称土地还原率
6、确定鉴证价格
责任编辑：张瑶
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