【历年考题评析】
2000年，单1分，多1分，判1分，共3分
2001年，单1分，多1分，判1分，共3分
2002年，单1分，多1分，判1分，共3分
2003年，单1分，多1分，判1分，共3分
2004年，单1分，多1分，判1分，共3分
从历年考试情况看，本章不是考核的重点，通常为3分。
从考试题型看，多以客观题为主，一般占3分；主观题中，可与营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、契税相结合出计算题或综合题，一般为3分左右。主观题中可能出现的题型是：
（1）单纯土地增值税的计算题；
（2）土地增值税与企业所得税相结合进行考核；
（3）土地增值税与契税相结合进行考核。
需注意的是，计算题、综合题单纯考核的可能性很小，往往与其他税种结合加以考核。
【重点与难点】
一、土地增值税征收范围中“对若干具体情况的判定”；并注意与“契税的征收范围”对比。
二、土地增值税中“扣除项目的确定”。
三、土地增值税的计算公式：
计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率－扣除项目金额×扣除率
1、税率、扣除率
2、增值额、扣除项目金额
3、举例：
【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。
计算步骤：
（1）收入总额＝4000
（2）扣除项目金额＝1000
（3）增值额＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值额÷扣除项目金额×100％）＝3000÷1000＝300％
（5）应纳土地增值税税额＝3000×60％－1000 ×35％＝1450
四、土地增值税的计算方法
（一）收入额的确定
即转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入、无形资产收入、有价证券等，按照有关规定代收的各种费用不属于收入。
（二）扣除项目金额的确定－－掌握
1、支付的地价款
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
（1）能认定利息的： 利息＋（1＋2）×5％以内
（2）不能认定利息的：（1＋2）×10％以内
4、税金
（1）营业税：销售收入×5％
（2）城建税：营业税×（7、5、1％）
（3）教育费附加：营业税×3％
（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰
另外，契税、个人所得税不得扣除
5、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）
加扣费用＝（1＋2）×20％
扣除项目金额合计＝1＋…＋5
（三）增值额
增值额＝收入总额－扣除项目金额
（四）增值率
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％
（五）计算应纳土地增值税
应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率
【同步练习题】
【例1－1】下列行为中，应缴纳土地增值税的是（ ）。
【例1－2】下列行为中，应缴纳契税的是（ ）。
A.出让国有土地 B.转让非国有土地C.转让国有土地使用权
D.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位E.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部
F.房产所有人将房屋产权通过国家机关赠与教育部门
【例2－1】下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。
【例2－2】下列各项行为中，应该缴纳契税的有（ ）。
A.以房地产作价入股进行投资或作为联营B.双方合作建房，建成后转让的
C.对被兼并（合并）企业将房地产转让到兼并（合并）企业的
D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
E.房地产出租，出租人取得了收入
【例3】某房地产开发企业从事房地产开发项目，取得土地使用权支付200万元，房地产开发成本为360万元，开发费用的扣除比例为8％。计算土地增值税时，两项支出允许扣除的金额为（ ）万元。
【例4】按照土地增值税的有关规定：
（1）内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。
（2）外资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。
（3）内资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。
（4）外资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。
A.营业税 B.城建税 C.教育费附加D.印花税 E.契税 F.个人所得税
【例5】某单位转让一栋已使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼房重置成本为800万元，成新折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元（含评估费0.5万元）。该单位应缴纳的土地增值税是（21.75）万元。
【例6】下列行为中，不征收土地增值税的是（ ）。
A.转让集体土地的行为 B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为
C.转让国有土地使用权的行为 D.土地使用权所有人通过国家机关将其赠与教育事业
【例7】个人转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（ ）。
A.纳税人居住地 B.纳税人户口所在地 C.房地产坐落地 D.办理房地产过户手续所在地
【例8】按照现行规定,下列证件和资料属于纳税人申报缴纳土地增值税时必须向主管税务机关提供的是（）。
A.工商营业执照原件 B.土地使用权证书C.房地产评估报告
D.税务登记证原件E.所得税完税凭证
【典型例题分析】
一、房地产开发企业转让房地产
【例1】某内资房地产开发公司建造商用楼出售给B公司，取得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元（其中业务招待费20万元，不含印花税），销售费用80万元（含广告费50万元），财务费用120万元（均为利息支出为120万元，并且支付的利息比同期银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5％。则：
（1）则该公司应缴纳土地增值税（701.75）万元。
（2）则该公司应缴纳企业所得税（555.3075）万元。
（3）B公司缴纳的契税（150）万元（契税税率3％）。
□土地增值税计算过程如下：
1、收入总额＝5000万元
2、扣除项目金额＝2885万元
（1）地价款＝500万元
（2）开发成本＝1500万元
（3）开发费用＝110＋（500＋1500）×5％＝210万元
（4）税费＝250＋25＝275万元
（5）加扣费用＝（500＋1500）×20％＝400万元
3、增值额＝5000－2885＝2115万元
4、增值率＝2115÷2885＝73％
5、应纳税额＝2115×40％－2885×5％＝701.75万元
□企业所得税计算过程如下：
1、收入总额＝5000万元
2、准予扣除的成本＝500＋1500＝2000（万元）
3、准予扣除的税金及附加＝250（营业税）＋25（城建税及附加）＋2.5（印花税）＋701.75（土地增值税）＝979.25（万元）
4、准予扣除的费用＝150＋80＋120－（2＋10）＝338（万元）
5、应纳税所得额＝5000－2000－979.25－338＝1682.75（万元）
6、应纳企业所得税＝1682.75×33％＝555.3075（万元）
二、房地产开发企业建造出售普通住宅
【例2】某内资房地产开发公司建造一栋普通住宅进行销售，销售收入800万元，支付地价款100万元，建筑成本420万元，支付银行利息30万元（该借款用于其他工程），并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加，房地产开发费用扣除额为10％。则该公司应缴纳土地增值税（0）万元。
计算过程如下：
收入总额＝800万元
扣除项目金额＝100＋420＋（100＋420）×10％＋44＋（100＋420）×20％＝720（万元）
增值额＝800－720＝80（万元）
增值率＝80÷720＝11.11％＜20％
纳税人建造普通标准住宅出售并且增值率≤20％的，免税
（三）出售旧房
1、单位出售旧房
【例3】某单位销售一栋70年代建造的房屋，销售价400万元，房屋原值为200万元，现在盖同样的房屋需600万元，该房屋四成新，按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。则该单位应缴纳土地增值税（42.01）万元。
计算过程如下：
收入总额＝400万元
扣除项目金额＝600×40％＋22.2＝262.2（万元）
增值额＝400－262.2＝137.8（万元）
增值率＝137.8÷262.2＝53％
应纳税额＝137.8 ×40％－262.2 ×5％＝42.01（万元）
2、个人出售旧房
【例4】某中国居民转让其购买并居住10个月的位于市中心住房一栋，并签订产权转移书据一份。该住房买价100万元，售价300万元，评估价350万元，支付评估费0.2万元，该房屋八成新。则：
（1）应缴纳的营业税＝（300－100）×5％＝10（万元）
（2）应缴纳的城建税、教育费附加＝10×（7％＋3％）＝1（万元）
（3）应缴纳的印花税＝300×0.5‰＝0.15（万元）
（4）应缴纳的土地增值税：2.595万元。计算过程如下：
○收入总额＝300万元
○准予扣除项目＝350×80％＋10＋1＋0.15＋0.2＝291.35（万元）
○增值额＝300－291.35＝8.65（万元）
○增值率＝8.65÷291.35×100％＝2.97％
○应缴纳土地增值税＝8.65×30％＝2.595（万元）
（5）应缴纳的个人所得税＝（300－100－10－1－0.15－2.595－0.2）×20％＝37.14（万元）
（四）转让土地使用权
【例5】某房地产开发公司以100万元获得某块土地使用权，之后将其以110万元的价格转让，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加共计6.05万元，印花税550元。则该公司应缴纳土地增值税（1.19）万元。
计算过程如下：
收入总额＝110
扣除项目＝100＋6.05＝106.05
增值额＝110－106.05＝3.95
增值率＝3.95÷106.05＝3.7％
应纳土地增值税税额＝3.95×30％＝1.19
责任编辑：虫虫
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