2009年注册会计师考试《税法》科目考点笔记(四)-注册会计师考试-优易学网

2009年注册会计师考试《税法》科目考点笔记(四)

来源：优易学 2011-1-8 13:04:59 【优易学：中国教育考试门户网】资料下载财会书店

考点四：土地增值税征税范围

土地增值税的征税范围为转让国有土地使用判断一项业务是否征收土地增值税，应当从以下三个条件来分析:

(一)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税

这里，转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。

(二)土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税

这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

这里有两层含义：1．土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2．土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

(三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税

这里，是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对之征收土地增值税。

具体情况的判定通过下表表示，以便考生记忆：

经济行为	土地增值税的征税范围具体规定
以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的	1．出售国有土地使用权的。土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。 2．取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。按照国家有关房地产法律和法规的规定：卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。 3．存量房地产的买卖。已经建成并已投人使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。
以继承、赠与方式转让房地产的	1．房地产的继承。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 2．房地产的赠与。这里的“赠与”仅指以下情况： (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
房地产的出租	房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。
房地产的抵押	对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列人土地增值税的征税范围。
房地产的交换	按《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
以房地产进行投资、联营	对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
合作建房	对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
企业兼并转让房地产	在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
房地产的代建房行为	对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
房地产的重新评估	这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

考生在掌握本考点时，应当注意土地增值税征收、不征收和免税的区别。免税项目是属于征税范围之内的项目与不征土地增值税相区别。本考点通常为选择性题型。

【真题】下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。(2006年考题)

A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产

C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产

【答案】A；

【解析】房地产开发公司为客户代建房产行为产权并不发生转移，不应当征收土地增值税；双方合作建房后按比例分配自用房产暂免征收土地增值税。

【真题】某外商投资企业，专门从事房地产开发业务,2005年有关经营情况如下:

（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。

（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40 000平方米得使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权60年,2月末办完相关权属证件。

（3）第一期工程（"三通一平"和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地得"三通一平"费用400万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积12 000平方米，建筑面积60 000平方米。

（4）到12月31日为止对外销售写字楼50 000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16 000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余得10 000平方米中,7 000平方米用于先租后售,11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次;另外3 000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日适用。

（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元;发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。

（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%,企业所得税税率30%,地方所得税税率为3%）

根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数:

（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。

（2）该房地产开发企业应缴纳印花税。

（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。

（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。

（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。

（6）2005年应缴纳的土地增值税。

（7）2005年所得税的应税收入总额。

（8）所得税前应扣除的销售成本。

（9）所得税前应扣除的期间费用。