一、1998年采用收益还原法计算题解析（续）
解题步骤
（1）选择计算方法
（2）总收益计算（采用客观收益）
（3）出租总费用计算
（4）房屋年纯收益计算
（5）土地纯收益计算
（6）估价时点土地价格计算
注意题目要求的是总地价还是单位地价
（四）、难点及常见问题分析
（1）难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限
（2）常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误
二、收益还原法复习
1、收益还原法的原理及适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价
2、收益还原法的估价程序与计算方法
（1）计算总收益
采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益
（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等
房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
A.房屋耐用年限〈 土地使用权出让年限，计算公式为
B. 房屋耐用年限 〉土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，计算公式为
房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限
房屋年纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率
房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧
（3）计算土地纯收益
房地出租中的土地纯收益求取：
土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益–房屋纯收益
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