1 引言
城市化作为现代化进程的标志之一已经得到国际社会的普遍认可。小城镇的建设是一个复杂的社会系统工程。由于土地在小城镇建设中的特殊重要性,因此建设用地管理的问题,就成为小城镇建设和发展中最重要、十分关键的问题。
2 小城镇建设用地管理中存在的问题及原因
2. 1 小城镇建设规划起点不高,执行规划缺乏严肃性,与土地利用总体规划不相衔接,影响了基本农田的保护和小城镇建设的发展。有的城镇建设规划随意性特强,造成了城镇建设一层皮、跨度大、基础设施难配套的现状。有许多小城镇建成长条状,沿公路两侧接"长龙",有的长达三、四公里之多,不但影响交通安全,而且造成了基础设施难配套,污水、垃圾难处理,更主要的是一些工业污水和废渣对基本农田产生污染,妨碍基本农田的保护和农业现代化的进程。
2. 2 目前,有些乡镇领导到处叫苦连天,片面认为:"上级要我们加大小城镇建设力度,没有足够的用地计划怎么办?"。这种偏见,主要是因为他们对小城镇建设的现状没有认真调查分析。经初步统计,泰安市的小城镇建设用地中有30%以上的存量土地可盘活利用。在计划经济体制转
轨后,经营状况不够理想土地利用率更低。加之,这些单位的建筑大多是六、七十年代建成的,与目前小城镇建设的要求相差很大,急需挖潜改造。
2. 3 政府对加快小城镇建设的用地管理政策不够明确。小城镇建设涉及面较广,各级政府应制定小城镇建设用地的优惠性政策。目前这项工作明显滞后于发展的需要。突出表现为有的地方尚未制定这方面政策,有的虽已制定了相关政策但不够具体、明确,操作中弹性太大。这使得小城镇建设用地管理中的优惠政策难以落实,影响了小城镇建设的进程。
2. 4 小城镇建设中的违法用地现象时有发生。在小城镇建设用地的过程中,有的不依法办理用地手续,非法批地、未批先用、批用非耕地的情况时有发生,造成了新的违法占地案件;有的因未依法办事引起土地纠纷,损害了投资者的合法权益。另外,部分农民进城镇经商,发展民营经济,申请修建或购买了房产,但在农村还有一处宅基,这样就形成了新的一户占用两处宅基地的情况,明显违背了国家、省土地管理法律法规中有关一户一宅的规定。
3 搞好小城镇建设用地管理的对策
针对当前小城镇建设用地管理中存在的问题,依据现有的法律、法规、政策,要认真调查研究,因地制宜,积极探索适合当地小城镇建设发展的用地管理模式。为进一步加强小城镇建设用地管理,我认为应主要采取以下骊策:
3. 1 高起点做好小城镇建设规划,为小城镇协调发展打好基础。小城镇建设规划中,要注重经济、社会和环境的全面发展。应有效地作到"三个集中",即农村人口向城镇集中、耕地向种田能手集中、工业企业向小区集中。把握好三个环节:一是要做好县城城镇体系规划,明确小城镇发展重点,合理确定空间布局。小城镇的发展并不是小城镇本身的问题,而应该把小城镇纳入发展一个区域的人口、资源、环境、经济总盘子中通盘考虑。要根据"中心城市- - 中小城市- - 重点镇- - 中心村"的城乡一体化发展格局,如宁阳县的磁窑镇、华丰镇。通过区域规划确定一批基础好、实力强、区位优的小城镇作为试点镇加以培育,使之成为具有更大影响力的中心城镇或小城市,使每个经济强县都拥有2- 3个县城驻地镇以外的经济副中心来带动县域经济发展。二是与土地利用规划相衔接,合理确定小城镇人口规模和用地规划。人口规模的确定要与县域人口总量、区域人口的增长及中心村的合并小城镇聚集的可能性相结合,一定要考虑合理性与可能性。三是高水平做好小城镇建设规划的修编。规划修编的重点应要解决好小城镇的空间安排,确定好道路、绿地、基础设施和公用设施的用地,划分好城镇功能区。功能分区的安排要根据各城镇发展的潜在优势、发展特色和发展方向来进行,不能千篇一律。
3. 2 积极盘活存量土地,提高土地利用效率。对解决小城建设用地紧张问题可以通过以下两个途径:第一,落实土地储备政策,统一调配使用闲置存量土地现有类型比较多,由于信息不灵,自发调剂难度比较大,也不利于国家加强土地管理和调控。因此可以由各级政府设立的土地储备机构,对闲置存量土地实行政府统一调控。按照省政府《土地储备办法》对城镇范围内的无主地、产业结构调整或其他原因调整出的原国有划拨土地,以出让方式取得土地使用权又无力继续开发和不具备转让条件的土地,因实施城镇规划和土地整理政府全收购的土地;依法收回的荒芜、闲置的国有土地等,实施收购储备,定期发布储备土地信息,供用地单位选择。通过储备中心调剂,促进和加快闲置土地的盘活,同时也可增加政府土地收益。第二,制定鼓励使用闲置存量土地的有关优惠政策。一是鼓励城镇内未入工业小(园)区的工业企业实施"退二进三",原行政划拨土地,企业原址由国土资源部门收回后出让, 出让金75%由政府投入搬迁的改造企业使用;已办理过土地出让手续的,原址企业可以转让,按规定办理土地使用权变更登记,改变用途的补交出让金,补交的出让金75%由政府投入给搬迁改造企业使用。二是鼓励将停产企业、批多建少及其它的闲置企业用地,进行转让、出租、开发利用。对原划拨土地转让,按标定地价一定比例补交出让金后,补办出让手续。对短期闲置土地,可以按省政府《土地租赁办法》规定,经批准出租,年租金30%交政府,抵顶政府土地收益。三是对利用闲散土地的,按征用非耕地收缴税费。
4 结论
总之,只要我们充分利用好现有国家法律、法规和政策,认真细致地调查研究,积极开拓小城建设用地管理的新思路,就一定能真正把小城镇建设成为规模适度、功能齐全、新型的县、乡两级的政治、经济、文化中心。
责任编辑：xiaohan
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