第六节 建筑物评估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的构成
1、建筑安装工程费
建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。
2、前期费用
一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。
3、其他费用
包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。
4、间接费用
主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。
5、合理利润
是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。
6、资金成本
是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。
7、税金
是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。
二、市场法
（一）市场法的原则及其适用范围
市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、住处不畅的地区则不宜采用。
一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：
1、要有一定数量的正常交易的实例，通常交易实例不少于3个。
2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性。
3、交易时间与评估基准日尽可能接近。
4、交易应具有透明性、公平性和有效性。
5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
（二）建筑物评估中市场法的应用
1、交易实例比较法（直接法）。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物。
2、基准价格对照法（间接法）。该法先选定标准的房地产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。
（三）应用市场法评估建筑物的程序
1、资料收集。
收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料。
2、选择作比较的交易实例。
3、交易行为的补正。
4、交易日期的修正。
5、区域因素的修正。
三、残余估价法
它运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。
责任编辑：小草
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