第四节 契税法律制度

　　一、契税的纳税人和征税范围

　　（一）契税的纳税人

　　契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　（二）契税的征税范围

　　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。契税的征税范围主要包括：

　　1 .国有土地使用权出让。

　　2 .土地使用权转让。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3 .房屋买卖。

　　4 .房屋赠与。

　　5 .房屋交换。

　　因典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。

　　二、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　（一）契税的计税依据

　　1 .国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

　　2 .土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3 .土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

　　4 .以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。

　　（二）契税的税率

　　契税采用比例税率，并实行3％一5％的幅度税率。

　　（三）契税应纳税额的计算

　　应纳税额＝计税依据×税率

　　三、契税征收管理

　　税法对契税征收管理作出了具体规定。

　　第五节 城镇土地使用税法律制度

　　一、城镇土地使用税的纳税人和征税范围

　　（一）城镇土地使用税的纳税人

　　城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的纳税人，是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业学位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人，包括个体工商户以及其他个人。

　　城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　（二）城镇土地使用税的征税范围

　　凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象。

　　城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。

　　二、城镇土地使用税的计税依据

　　城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

　　1 .凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

　　2 .尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。

　　3 .尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。

　　三、城镇土地使用税的税率和应纳税额的计算

　　（一）城镇土地使用税的税率

　　税法对大城市、中等城市、小城市、县城、建制镇、工矿区等适用城镇土地使用税税率作出了具体规定。

　　（二）城镇土地使用税应纳税额的计算

　　年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

　　四、城镇土地使用税征收管理

　　（一）城镇土地使用税纳税义务发生时间

　　1 .纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　2 .纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　3 .纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　4 .房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　5 .纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。

　　6 .纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

　　（二）纳税地点、纳税期限

　　城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。

　　税法对城镇土地使用税纳税地点等作出了具体规定。

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