改革开放以来，我国城镇住宅建设取得了巨大成就，大规模的住宅建设，形成了住宅产权多元化的格局，这就给管理带来了新的问题。由于长期存在的“重建设、轻管理”的倾向及旧的管理体制的束缚，致使一些新建的小区虽然规划、设计、建设得都不错，但是交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾随意堆放、道路绿化破坏，设备残缺不全，公共设施严重破坏等问题，不少住宅小区的面貌一年新、二年旧、三年破，小区环境脏乱差，社区服务也跟不上，这些问题已经引起消费者强烈的反映。建设和管理好住宅小区和各类房屋，是广大群众的迫切要求，也是摆在我们建设主管部门面前的紧迫任务。深圳和广州从80年代初期开始借鉴香港和国外的先进经验，结合我国实际情况，改革旧的管理体制，走出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化经营型的物业管理的新路。即由物业管理经营人（指从事物业管理的企业或组织）受物业所有人（指房屋所有权人）的签约委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务。在物业的管理与养护修缮，环境的整治乃至居民的生活提供高效、优质、经济的服务，使物业（指各类有价值的房屋及其附属的市政、公用设施、相邻的场地）发挥最大的使用效益和经济效益。
物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产开发经营中完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的服务方式。随着物业管理事业的发展和市场经济的需要，物业管理也面临着改革的问题，笔者认为物业管理改革要在四个方面有所突破。
（一）要在更新观念上有所突破
物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新的要求，以及随着生活水平的提高，经济承受能力增强等一系列原因而产生的。从房地产的改革来看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制的改革。正确对待物业管理这个新生事物，就要在更新观念上有所突破。一方面要教育物业管理企业员工自身更新观念，使他们真正明白：物业管理与过去的管理方式不同，已不是单纯“管管房子，搞搞卫生”，而是对整个小区实行全方位的社会化管理，其实质是管理体制的一次重大改革。这种改革打破了计划经济体制下的(管理模式，使其与市场经济体制对接，把物业管理企业本身也做为市场经济实体，在市场范围内去经营运作，进而建立起物业管理的)新体制。另一方面要加强对物业管理服务对象的宣传，教育他们更新观念。多年福利型管理体制养成人们不把住房做为一种消费的旧习惯。因此，应做大量的工作，使服务对象树立起“有偿服务，有偿使用，出资受益”的意识，以此来保证改革和物业经营管理得到正常运行。
（二）要在管理体制上有所突破
物业管理体制改革的目的，就是要从物业和物业管理行业的实际出发，按照社会主义市场经济要求与经济规律，结合物业管理自身的特点、任务、条件、逐步探索建立一个能保障房屋和附属设施的正常使用；维持和不断提高生活（生产或经营）的良好环境；促进居民（用户）与居民（用户）之间，以及与管理单位和政府有关部门之间能够相互信任，和谐协调，从而达到社会效益、环境效益、经济效益三者统一的物业管理体制，为实现物业管理的社会化、专业化、企业化与综合管理的目标提供保证。
第一，要理顺协调与有关各部门的关系，克服多头分散管理，各行其是，相互扯皮的弊端。协调关系，要按照“统一管理、授权执法、监督检查、协调工作”的原则，实现以物业管理为主，相关部门指导为辅，属地管理，专业管理与居民参与相结合，分层次的管理方法，理顺协调与街道办、文明办、城管、工商、公安等部门工作关系，做到分工明确，密切配合，通力协作管好物业（小区）。例如，治安工作可在当地派出所的领导下，小区建立治安联防队，一般事端由小区治安联防队及时解决；遇到较大事端或案件，再由派出所处理。小区保洁工作统归物业公司管理，由物业公司设专人负责清扫保洁，环卫部门每天派出专门车辆及时清运垃圾。
第二，要加强物业管理立法工作，依法推动和保障物业管理的健康发展。物业管理的发展需要一个既有竞争又有秩序的市场环境，市场的正常运行又取决于法制的完善和市场规则的制定，应加大与国家法制法规相配套的地方性立法的力度，尤其是依法调整好政府管理部门、物业公司、小区管委会和广大住户的关系，规范各方的权、责、利，综合运用行政、经济、法律等手段以保证在物业管理范围内统一管理的实施，以充分发挥物业管理的社会化、专业化、企业化经营型特点，沿着依法管理的轨道行进。
第三，要加强对物业管理公司的指导和管理，抓好管理队伍的建设。各级主管部门要指导物业管理公司通过建立健全管理制度，规范管理工作，提高管理水平。要及时掌握物业管理公司在经营管理服务中出现的新情况，主动协调有关部门解决问题，为物业管理工作的开展创造条件。要抓好物业管理中、高级人才的培养，没有文化水平和专业技术是不能搞好物业管理的，因此，要选择高素质的人才，一定要十分注意职工队伍的思想建设和业务建设。
（三）要在经营机制上有所突破
物业管理资金是物业管理企业运作的基本条件。物业管理企业是一个经济组织，管理着几千万，甚至上亿元的资产，养护着宠大的设备设施，为千万人服务，要靠经营收入实现自负盈亏，求生存、图发展。因此必须建立一种以企业化经营为主，同时兼顾社会公益性、灵活有力、运作自如的经营机制。
一是进一步培育和发展物业管理的市场，加快物业企业制度的改革。物业管理是实行市场经济体制的新兴行业，把物业管理推入市场，引入竞争机制，推动行业进步，这对物业管理事业至关重要。只有竞争机制，才能促使解决各种问题，包括超前的进入，合同契约完善，公平公开竞争，企业运作，各方面多层次服务等。为适应向市场化过渡，与国际惯例接轨的需要，应建立以开发商为大股东，业主和有关部门参加的股份制公司，搞好产权评估，经营收益分配、落实责权利、加强科学管理，调整结构、完善机制、促进物业管理的发展。
二是解决好物业管理稳定的经费来源。物业管理需要资金的投入，解决和落实管理经费对发展物业管理至关重要。首先，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务，合理收费。物业管理收费应以物业管理服务所发生的成本为基础，结合物业管理单位的服务质量，服务深度合理核定。应鼓励物业管理单位开展正当价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利。其次，有条件的物业管理企业可利用小区内共有的经营性用房开展多种经营，自办、合办经营实体增加收入，以经营收入弥补管理经费的不足。进而形成独具特色、多种成份运作经营的经济体系，使物业管理走上以业养业，自我发展的道路。
（四）要在服务层次上有所突破
物业管理服务即社会化服务，是物业管理的根本宗旨。社会化服务是指服务普遍化、功能社会化。经过社会化，个人以社会为目标，从中得到满意的服务。而社会以个人为主体，得以积累、完善并发展。物业管理服务是在城市日益现代化的新时期，广大居民告别简室陋居迁入设施齐全，功能完善的现代化大厦，需求不断增长的情况下出现的，是一种社会化表现较为先进的管理方法和约束力较强的行为规范，有利于提高城市管理水平，促进两个文明建设，推动改革开放的深入发展。物业管理服务的关键是经济上基本平衡，变供给制福利型为有偿服务是经济基本平衡的保证。要积极引导广大居民更新消费观念，提倡“有偿服务、出钱受益”的居住消费观念。通过向住户提供优质服务，激发广大居民合理消费和参与管理的积极性，不断拓宽服务领域。
第一，以便民、为民、利民为宗旨，开展多层次的服务，使居民能够小事不出门，大事不出区。一是公共服务。这是一种为全体住户提供的经常性的有偿或无偿服务，是所有住户共享的。主要包括及时供水、供电、供热、并提供房屋及设施的维修服务，每天清扫公用楼梯、庭院、道路等，使小区保持整洁、优美；组织栽花种草、设专人管理和维修花坛、绿地；对小区公用蓄水池定期清洗、消毒，定期清掏、维修室外化粪池、排水池和排水管网；设专人对楼内外设施进行巡视监管，每天进行流动检查，随时制止乱搭、乱倒、乱放、乱涂等各种有损区容区貌和环境卫生的违章行为；及时处理群众提出的合理要求，使小区住户利益得到保障；设立治安岗亭和流动巡逻队，加强小区内的治安防范。二是专项服务。主要包括为住户提供室内装修服务；修理各种车辆，集中寄存和管理车辆，检查各种公用设施设备；开办商店、饭店、食杂店、浴池、美发店、音像厅及设立小区医院、小区法庭等，方便住户生活需要。三是特约服务。为住户代购粮、菜；冲洗车辆，接送站、拉货、搬家。代接送报纸、刊物；代办住宿、订购机票车票；代接送儿童上学、入托、热饭等。
第二，进一步搞好社区服务。社区服务做为一种方便居民的服务正方兴未艾，要逐步扩大社区服务的领域，努力实现服务社会化，要把安置待业青年，解决下岗职工再就业，作为发展社区服务业的首要任务，在创办社区服务实体，推进社区服务业产业化进程上大胆探索，从而对小区、社会稳定起到积极的作用。
第三，在服务手段上要现代化，如采用微机联网，IC卡收费等，突出快捷、方便、灵活，推动高新技术在服务领域中的应用，不断提高服务质量。
总之，物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，抓好物业管理工作，可以改变城镇面貌，改变人们生产生活环境；可以延长建筑物和公用设施的使用寿命，提高其价值；可以加强社会治安，有利于安居乐业；可以实现服务社会化，扩大服务领域，增加就业机会；可以提高人们的精神文明素质和现代城市意识。深化物业管理改革必须符合物业管理行业发展的总趋势，紧密结合物业管理行业的特点，大胆借鉴国外先进经验，不断推动物业管理工作向更高层次迈进。
责任编辑：sealion1986
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