供暖设备管理与维修
针对我国现状，物业管理小区内全部建筑物的冬季采暖和夏季供冷完全靠中央空调调节的情况并不多见，大多数民用建筑内的冬季供热依然靠采暖系统供给，供暖系统是建筑设备工程中必不可少的一项单位工程，在物业管理工作中占有很重要的地位，并且供暖系统设备设施的管理是一项技术含量比较高的系统工程，本章主要阐述供暖设备与管理概述、操作与运行管理、维修养护管理及供暖管理。
第一节 供暖设备管理概述
一、供暖系统及设备简介
1.供暖系统组成
①热源：制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。
②热媒输送管道：把热量从热源输送到热用户的管道系统。
③散热设备：把热量传送给室内空气的设备。
2.供暖系统设备的构成
供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括：
(1)锅炉房
锅炉房是供暖系统的热源部分，它主要由以下几部分组成：
①锅炉本体：包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。
②热力系统：包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。
③烟风系统：包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。
④运煤除灰系统：包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。
(2)室外供热热网
室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。
(3)室内供暖系统
室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。
3.供暖系统的分类
供暖系统有很多种不同的分类方法，按照热媒的不同可以分为：热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统；按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。
二、供暖管理职责划分
供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。
1.采用锅炉房供暖，无论是区域性锅炉房，还是集中供暖锅炉房，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理，或委托专业供暖公司维护管理。
2.采用热电厂供热的，其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理，供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。
三、供暖系统的物业管理模式
目前，供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。
1.自营管理
自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护，在这种管理模式下，要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员，技术人员要熟悉本岗位及供暖系统情况，掌握供暖系统的一些管理指标，主要包括：
①用户室温合格率。
②运行事故率。
③用户报修处理及时率。
④失水率。
⑤水质达标率。
⑥锅炉负荷率。
⑦负伤事故率。
⑧来人、来电、来信上访率。
⑨烟尘、烟气排放达标率。
⑩管管理公司进行管理
交给专门的供热公司管理，就是由物业管理公司(以下简称甲方)与供热管理公司(以下简称乙方)签订管理合同，由乙方负责供热系统的运行和管理，即进行热源和热网管理，甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理，在这种方式下，甲方在选择乙方时，一定要选择具有有关管理部门签发的资质证书，并且人员素质高，管理组织严密，企业信誉好的企业，以保证管理效果。
在这种管理方式中，涉及到资金划拨问题，解决方式如下：
①在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。
②支付乙方的费用，主要包括能源费(煤、水、电)、劳务费、运行管理费、小修费等。
③在运行中，如果设备出现故障，需要大修和更换零部件时，如属自然原因损坏由甲方支付费用；如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。
④资金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留质量保证金，待运行结束无误后再付清。
四、供暖设备设施的资料管理
供暖设备管理包括供暖设备设施档案资料管理、操作运行管理及非运行期的维修养护管理，为了保证管理工作的质量，供暖系统的管理应从竣工验收开始，以便于物业管理公司了解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。竣工验收合格后，物业管理公司作为接管部门应检查接收一些必不可少的资料，为以后的管理工作顺利进行做好准备。
1.锅炉房的资料
①锅炉资料。包括锅炉图样(总图、安装图和主要受压部件图)受压元件的强度计算书；水流程图及动力计算书；安全阀数量和管道直径的计算书；锅炉质量证明书；锅炉安装说明书和使用说明书；受压元件更改通知书等。
②锅炉房设计及安装资料包括锅炉房平面设计、竣工图；环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告；其他各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书；锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录；水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录，锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录，72ｈ热态试运行记录，储煤灰渣场地是否符合要求等。
2.供热管网的资料
物业管理公司从开发商手中接管供热管网时，应索要下列资料，并审查其设计和施工是否符合国家的有关规范要求。
①室外和室内供暖平面、系统图。
②管网设备的合格证及使用说明书。
③隐蔽工程的分段验收记录。
④管网的水压试验记录。
⑤重要焊口焊接质量检查记录。
⑥管道的冲洗记录。
另外在新建供热管网时，开发商对采暖期的保修期为一个采暖期，因此应通过检查第一个采暖期发生的漏水、暖气不热和水平衡失调等问题，及时修理，掌握情况，第一个采暖期各项指标无误后方可接管。
当接管运行几年的旧热网时，要求对方移交已运行几年中的运行记录，提取的热网及设备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案。
第二节 供暖设备运行管理
、供暖系统设备设施的操作管理
1.供暖设备设施操作管理的职责
供暖设备设施的操作管理规程由工程部与供暖设备设施运行组共同制定，或由物业管理公司委托专门的供热管理公司负责制定。具体的操作由采暖期内当值的值班人员负责，严格按规程要求操作。供暖系统运行组组长负责和监督操作规程的实施。
2.供暖设备锅炉开炉前的检查
锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯是否正常，如有不正常应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵活无阻滞。
3.供暖设备锅炉的开炉操作
在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下水泵启动按钮启动水泵，然后对于燃油锅炉合上燃烧机的电源开关，将开关置于“燃烧”位置，这时燃烧机的电动机立即启动，点火电机产生电火花，约过7s的预吹风时间后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾，油雾被电火花点燃后形成火焰，点火电机再延伸15s后停止点火，燃烧机开始进入正常工作，若点火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，此时再经过3min后可以再次按恢复按钮，重新启动燃烧机，最多启动3次，若不成功，则需查找原因排除故障后允许启动。对于燃煤锅炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤装煤的行车，保证及时把煤加入煤斗。同时电机带动炉排运转，后启动送风机，点火燃烧，锅炉开始运行。
锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网及室内供暖系统进行巡查，出现滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时整修。锅炉房值班员在启动成功后，应继续观察10min，查看有无异常声响或振动，有无漏油、漏水现象。烟色及水温变化是否正常，燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味，若有问题及时修整，若一切正常启动成功。
4.供暖设备锅炉的停机操作
当采暖期已过，停炉时，应先将燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧，当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开关，检查锅炉及附件有无不正常情况，如有应及时整改。
二、供暖设备设施的运行管理
1.供暖设备设施运行管理职责
供暖设备设施运行管理的标准作业规程由工程部经理与管理组、运行组、维修组按照ISO9002操作标准制定。工程部管理组负责运行管理作业标准规程的实施情况，工程部供暖设备运行组组长负责运行管理的组织实施，供暖设备运行组当值值班员负责运行操作的具体实施。
2.运行管理中的巡视监控内容
当供暖系统开始运行后，当值值班员每隔2ｈ巡视一次，巡视部位包括锅炉房及室外管网。锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置(如闸阀、油箱、热水箱)进行巡视，巡视内容主要有：各连接处是否有漏油、漏水现象；是否有异常的声响和振动，是否有异常气味，观察排烟的颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定，观察锅炉的水温是否变化正常，查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高，风叶是否碰壳，水泵是否漏水成线，有无松弛的螺栓、螺母。控制箱内各指示灯是否正常，各元器件是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。室外巡视主要是查看供暖沟有无大量渗漏水现象。在巡视过程中，出现不正常的情况值班员应及时处理，处理不了的问题，详细汇报给组长和管理组，请求维修组支援。并且值班员应根据用户或用热部门的要求，适当调整锅炉热水温度。
3.运行中异常情况处理
(1)锅炉房发生水浸时的处置
当这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知值班组长和管理处。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入运行。
(2)供热管网突然损坏
当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的安全性。一般在采暖期到来之前，应对外网进行严格的维修保养，以使运行中避免异常情况的出现。
(3)散热设备漏水
若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上。
(4)锅炉运行中常见故障的处理
①锅炉的压力下降。热水供暖系统在充水过程中，锅炉压力表长时间达不到应有的静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。
②锅炉温度急剧上升。锅炉点火后，温度表在短时间内急骤上升，这种情况应立即停止运行，出现这种情况的原因主要有循环水泵没有启动，管路里没有循环水；锅炉出口处的阀门没有打开，致使锅炉烧死水。
③循环水泵入口处压力低于正常值。通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等原因，应及时排除。
④停电时的紧急处理。停电时，应立即停火，关闭风门，关闭电源，密切注意锅炉的压力、温度变化，热水锅炉为了防止汽化，应关闭锅炉出水阀，打开紧急排放阀，利用回水降温，或向锅炉补水降温。然后按照柴油发电机操作规程要求，启动柴油发电机，重新启动锅炉。
⑤热水锅炉的水击。为了防止锅炉内水击，上水时，要打开排气阀排除系统里的空气，点火前，循环水泵循环一段时间，以使供暖系统中空气排除干净。
(5)暖气不热的原因及处理
①大面积的暖气不热。如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因有：锅炉出力不够；循环水泵水量不足；锅炉运行存在问题。
②末端用户暖气不热。距离锅炉房最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节，室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门开启度。
③室内暖气局部不热。出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够；供水干管上集气等原因，应调整阀门开启度及排出气体。
④个别散热器不热。散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。
(6)火灾
锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理标准作出规范》处理。
4.锅炉运行中的供热操作管理
锅炉是供热系统的核心，因此也是供暖设备管理工作的核心。
(1)锅炉运行操作的岗位责任制和轮班制
锅炉的工作过程是一个系列化的连续过程，包括燃料的燃烧过程、烟气与水的换热过程以及水的变热汽化、运煤除渣、送风引风等过程。任何部分出了问题，都会影响到供暖效果，甚至破坏主要设备，因此要有不同的分工，各工种要有明确的岗位责任制。供暖是连续性的，24ｈ不间断供暖，因此同时要建立轮班责任制。
(2)供暖的时间过程控制
无论是室外气温变化，还是用户人为的活动都有一定的规律性，为了既能达到采暖效果，又能节约能源，因此应制定科学的供热时间过程曲线，进行供暖时间过程控制。例如：××住宅小区供暖时间过程控制计划为：
每日6～8点是供暖高峰。因为此时室内外温差大，消耗热量多；居民起床后要打开门窗使空气流通，改善室内空气环境；居民起床活动需要较高的温度。
8～17点是供热低谷。最低点约午后2点，即14点钟，原因是家庭的主要成员外出工作，用热面积缩小；室内外温差缩小，热量耗散减少。
18～22点又是供热高峰。居民下班回家，供热面积增加，室内外温差加大，为保证居民的生活活动不受气温干扰，必须加大供热量。
23点～次日凌晨5点，供热达到次低谷。因为居民绝大部分都已入睡，盖上被褥保温效果好，门窗全封闭，只要把室温控制在次低水平(10～15℃)，就不影响休息。
写字楼、学校、工厂等其他类型的物业的控制计划与住宅小区正好相反，夜间可以停供。因此，制定控制计划要针对不同物业类型和用途具体制定。
5.锅炉房内的管理规定及交接班要求。
(1)锅炉房管理规定
锅炉房管理规定主要是为了安全、卫生而制定的一些制度，主要包括：
①非值班人员不准进入锅炉房，若需要进入，须经工程部主管同意后，在值班人员的陪同下方可进入。
②锅炉房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，严禁吸烟。
③锅炉房内消防器材应备齐，并放置在方便，显眼处。
④每班值班人员打扫一次锅炉房的卫生，每周对设备设施进行一次清洁，做到地面、墙面、天花板、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物。
⑤保证锅炉房内门窗开启灵活，通风良好，光线足够。
⑥锅炉房应随时上锁，钥匙由当值值班员保管，值班员不得私自配钥匙等。
(2)交接班要求
为了保证交接班准时进行，职责明确，应建立严格的交接班制度。接班人员应准时接班，交班人应认真交代设备的运行情况。并仔细填写好《锅炉房运行日记》，如果出现记录不规范，不清晰，或发生异常事故，不准交接班。
第三节 供暖设备维修养护管理
一、供暖设备维修养护年度计划的制定
工程部管理组通过对过去一年设备运行情况记录的总结，结合运行组与维修组的意见，负责组织制定《供暖设备设施维修养护年度计划》，工程部经理负责审核该计划并检查该计划的执行情况。供暖设备设施维修组具体负责该计划的实施，公共事务部负责通知有关用户关于停止供热的情况。
二、锅炉房内燃烧机的维修养护
燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其具体内容如下：
1.电动机及风机
检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2ＭΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。
2.油泵
检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用压力表测试出油压力，最高不允许超过2ＭＰa，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。
3.点火电极
检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。
4.喷嘴
清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。
5.光电探测器、点火变压器
检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。
6.电磁阀
用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏，则应更换。
7.控制器
用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。
三、锅炉本体的维修养护
锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。
1.湿法保养
首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉；然后在微火下把锅炉水加热到100℃，让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5～8ｋｇ或磷酸三钠10～12ｋｇ。锅炉水应每周定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时，应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。
2.干法保养
热水锅炉停炉时间较长时，宜采用干法保养。
首先将锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅炉，并将锅炉用微火升压至0.1MPa后停止燃烧；当炉膛温度及压力降低后，再打开排污阀将锅炉水放净、利用锅炉的余热将锅炉烘干；然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将锅炉密封好。
干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体积放2～3kg，硅胶每立方米体积放1～3kg。干燥剂应盛在敞口容器内，放置要均匀；以后每隔1～2个月检查一次，硅胶失效后可重新烘干再用。
四、锅炉附属装置维修保养要领
锅炉附属装置的维修保养一般每季度进行一次。
1.水泵机组
维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。
2.电气控制系统
消除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏，检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活，清除储油箱里的污物和积水，清除热水箱里的污物。
五、室内外供热管网的维修养护
室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。
室内供热系统一般采暖期到来之前试暖时进行维修养护，出现问题，由用户报修、维修人员依程序进行维修处理。
第四节 供暖用户管理
供暖用户管理是供暖过程的重要管理环节，包括：
一、订立供暖条款
在合约中订立供暖条款，如合约中规定：“甲方(管理方)负责小区的集中供暖服务和管理工作，乙方(业主)接受甲方供暖服务和管理工作，愿意以国家制定的标准或双方商定的标准按期交纳取暖费”。这有利于管理供暖用户，防止不按规定取暖，到期不交或拖延交纳取暖费等不良行为。
二、制定供暖管理办法
制定供暖管理办法，并在用户手册中阐明，增加管理的透明度。设立24ｈ值班制度，公布接待电话，处理用户报修，在用户手册中还应说明供暖费的收费标准与交纳方式。
三、教育用户最经济地取暖
1.教育用户自觉控制热水(汽)流通量，保持室内适当温度(18℃)，不宜造成过热过冷或忽热忽冷。
2.用户家中暂时无人或长期无人居住时，自觉关闭散热器热水(汽)入口阀门、减少热量的无效耗散。
3.检查房间的密封性能，加强保温措施。
4.用户家庭装修需变动散热器位置型号时，要取得管理人员的现场认可，否则视为违约行为，用户承担由此造成的一切后果。更不能无故损坏散热设备，遇有问题不能解决时，请管理人员解决。
四、供暖费用的收取
1.供暖收费的计算方法
供暖收费的计算方法有三种：
(1)按建筑面积或使用面积计。如建筑面积70㎡的套房每平方米每月收费0.8元，该套房业主每月应交纳56元取暖费。
(2)按热水或蒸汽的实际流通量计。如某用户1个月用热水90m3(指通过散热器的循环水量)，按每月0.6元／m3，该用户应交取暖费54元。
(3)按户计。不论面积大小每户承担同样标准的取暖费。
实际上，最常用的方法是第一种，最合理的方法是第二种，第三种方法适用于特殊场合。第二种方法能够促使用户最合理地取暖，如举家外出就会有意识地关闭散热器的进水阀门，减少了热量的无谓消耗。我国供暖管理应在这方面下功夫，多节省能源。但由于热水计量仪器昂贵，实际应用上受到很大局限。所以目前国内大都采取第一种方法计量，取费参数容易得到，又不需其他成本。
2.用户供暖管理费用的缴纳和监督
按期缴纳供暖管理费用是用户的责任，供暖管理费应在供暖期前缴纳。对未能按期缴纳的，管理人员要调查用户情况，弄清不交原因，如出差时间长、经济困难或无人居住等，只要经济条件允许，都应监督上交，对久拖不交的应诉讼法律。对于个别用户(已交费)室内采暖温度长期达不到标准(16℃以上)，或在某一个时效内(如24ｈ)用户报修而没有及时维修等情况。影响正常采暖的，可制定合理的补偿标准。
责任编辑：sealion1986
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