抵押贷款是指抵押人以其拥有的物业作为本人或第三人偿还债务或履行合同。抵押权人有权在抵押人或第三人于债务到期而未偿还时，优先受偿抵押的物业。这里所指的抵押人是指以其拥有的物业作为债务偿还担保的法人或自然人，多为房地产开发商，购房人，土地使用人及房屋所有人。而房屋抵押权人是指以房地产抵押作为债务偿还人，多为银行和其他金融机构。抵押权是指债权人不履行债务时，债权人有将债务人或第三人的不转移所有权而担保的物业变卖以清偿债务的权力。
用于抵押的物业，必须是当事人共同商议，当地公证机关公证及当地房地产管理部门登记的房地产，包括土地使用权、房屋和预售房屋的《房屋预售合同》等。
(1)土地使用权
土地使用权设定抵押时，应连同地上建筑物及其他附着物同时作价抵押(不包括地下的矿藏、埋藏物等自然资源)，并以土地使用合同规定的期限为限。
(2)房屋
抵押人以房屋设定抵押时，应当将连同房屋坐落地块的土地使用权同时作抵押。如果抵押人是以同一建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该抵押房屋，同时作价抵押。
(3)房屋预售合同
房屋预售是指房屋出售人按一定的法律规定在该建筑物未建成前即行销售的房屋。为了保障购房者的权益，房屋预售必须签订《房屋预售合同》。该房屋所有权在预售合同生效之日便发生转移，即购房者从签订的《房屋预售合同》生效之日起便拥有了该房屋的所有权，而不必等待对该房屋实体的“实际占有”。因而，购房者就有权力凭借证明其拥有该房屋所有权的《房屋预售合同》设定抵押。
设定房地产抵押应具备如下基本条件：
(1)为筹集分期付款购房所需资金，购房者可凭《房屋所有权证》、《土地使用证》或凭《房屋预售合同》设定抵押。
(2)为筹集房屋建设资金，投资者可凭《土地使用证》及《工程承包合同》设定抵押。
(3)抵押人以共有的物业设定抵押时，应当出具其他共有人的《同意意见书》，并以抵押人本人所有的份额为限。以按份共有的房地产设定抵押权时，以抵押人享有的份额为限，以共同共有的房地产设立抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。
(4)外商投资企业和内联企业以物业设定抵押时，应出具企业董事会或联合管理机构的书面同意书。
(5)全民所有制企业和集体所有制企业以物业设定抵押时，应出具上级主管部门的书面同意书。
(6)以物业向境外金融机构抵押贷款时，应出具外汇管理局的批准书。
(7)抵押人以出租物业设定抵押时，应书面通知承租人，且原租赁合同继续有效。
(8)抵押人就同一物业设定若干抵押时，应事先将已设定的抵押状态告知拟接受再抵押者。
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