4 ．在土地登记分类的概念中应统一指标
主要有按时间分类的初始登记和日常登记（包括设定登记和变更登记）；按产权形式分类的集体所有权登记、土地使用权登记和他项权利登记。依据物权法的规定，还需增加异义登记、更正登记和预告登记的要求。应取消“授权经营”等不规范的登记类型。
5 ．在土地规划部分，应注意土地规划缺失专门法律的现实 需要在规划的体系结构、编制、实施、修编、公共监督以及违规处罚等内容方面予以充实特另外应强调规划的公共政策性质和改动规划的法定程序的严肃性，并且要在土地使用制度中对按规划使用的要求作为重要的内容还需注意 《 土地管理法 》 与 《 城市规划法 》 的协调，科学地处理土地规划与城市规划及其他部门规划的关系。
应明确土地利用规划为保障环境、资源、人口的关系和谐，为社会稳定和资源安全下的经济可持续发展服务的宗旨与目标明确土地利用规划综合协调各业用地需求与土地有限总产量的矛盾，综合协调各业用地之间的结构性矛盾这个综合功能。明确土地利用规划在合理安排功能分区及相邻关系、减少产权矛盾、降低公共行政成本、促进地价增值、扩大土地税源等方面的政策特征，明确规划的编制与实施、基本农田的划定与保护，要依据地籍资料和落实到地籍管理的技术特征。
6 ．在土地市场部分，应包含土地市场活动规则以及土地租、税、费的全部内容 原有的土地使用制度应析出土地有偿取得制度，有偿使用的内涵就是交租和纳税，有偿取得的内涵就是买受土地权利建议从市场民事法律关系的主体、客体和权利义务方面以及市场管理的行政法律关系要素方面给予规范。应分别市场类型（出让市场、转让市场、抵押市场、租赁市场），在客体市场准入亡体资格与限制条件、法律责任等方面做出规定。涉及地上建筑物和构筑物的转让、抵押和租赁而连带的土地权利问题，除按份共有的情形以外，应慎重沿用“建筑物和构筑物占用范围内的土地使用权”的表述。否则，“地随房走”的怪异现象就难以纠止。
本部分在修订时，还应增加市场当事人必须办理有关土地登记的要求。
7 ．通过修订法律，建议把现行的土地使用权制度在内容上进行调整和充实 应充实按规划用地、高效利用、依法纳税、遵守用途管制和正确处理相邻关系等内容现有制度中有关产权的内容调人产权制度，有关地价和市场的内容调人市场制度。
值得研究的是：考核节约、集约用地的办法是否成熟，是否可以归入土地使用制度？土地用途与地卜建筑物用途的关系在法律上应如何合理规定？
8 ．建议进一步健全和完善关于征地与拆迁的土地制度 应对土地征收、征用、拆迁的法律概念给子定义对于以行政主体名义处罚闲置建设土地、撂荒农业土地、违法侵占土地等叮采用的注销土地使用权登记、强制权利转让或政府收购的行政处理方式，以及对于以民事主体名义收回土地使用权的民事处理方式等做出相应的规定，并且在法律适用的条件方面给予明确的区分关于征地补偿本法应只明确原则，并指出具体办法由国务院另行制定。
三、 关于国家土地确权条例的制定 因为土地确权是土地权属管理及实现物权保护的重要基础，是国家土地执法与土地司法的原始依据，当前大量存在的权属纠纷案件中．确权请求类的行政复议和民事诉讼案占有较高的比例，所以亚待国家制定 《 土地确权条例 》 或建立专门的法律以保障确权行为的权威性及确权结果的法律效力。现行的 《 确定土地所有权和使用权的若干规定 》 ，是 1995 年由原国家土地管理局颁布的它不仅应用于土地争议调处和土地登记工柞而且也得到了司法机构的欢迎和关注，但由于它属于部门的规定，因此其法律效力偏低。目前在司法部门， 《 确定土地所有权和使用权的若干规定 》 只能用于内部参考，而巨是审理确权之诉案件的主要参考文件，然而在法律文书制作中却不得援引而作为案件处理的依据。鉴于上述情况，有必要在现行 《 确定土地所有权和使用权的若干规定 》 的基础上，进行内容的充实和完善以及法条格式化的修补工作，通过有关程序尽快实现法律效力的“升格”，制定并出台我国的第一部 《 土地确权条例 》 。建议在现行的确权规定中，补充确认他项权利的相关内容。
四、关于国家土地登记条例的制定
土地登记是国家用行政权力保护不动产物权的主要手段，也是政府实施公共行政的一种执法行为。土地登记的法律效力表现在产权的排他性、权利主体的唯一性、登记的公信力、登记的公示性和登记注册即生效力的法律规定。由于土地物权和登记程序法定、登记案件须依法受理、依法审查、依法结案，因此，对于土地登记事项必须要用专门的法律进行规范。现行的土地登记法规是原国家土地管理局 1996 年颁布施行的 《 土地登记规则 》 ，因为它属于部门规定，所以在面向社会发挥保护不动产安全和规范不动产市场秩序的作用时，法律效力不足，也有必要从“规则”“升格”为“条例”。目前，国内有些省份已制定并施行了 《 土地登记条例 》 地方法规，而国家的 《 土地登记条例 》 却迟迟没有出台，这种被动局面必须改变。
在制定国家的 《 土地登记条例 》 过程中，应充分吸收 《 土地管理法 》 和 《 物权法草案 》 的相关规定，对现行的 《 土地登记规则 》 内容进行完善和补充，特别是对于登记的效力、登记的管辖、登记的分类、登记的审查、登记簿的设计与保管、登记资料查询制度、登记错误的行政赔偿与民事赔偿等重要规定，应着力研究、确定。建立不动产统一登记的制度，在现有体制下可能需要较长的时间才会实现，因此应当坚持现行 《 土地管理法 》 第五条规定的原则，通过 《 土地登记条例 》 的颁布施行，实现由国家国土资源管理部门为执法主体的土地统一登记。在同步修改某些相关法律后，再逐步过渡到实现不动产的统一登记。
五、 关于地籍调查规程的编制 地籍调查是土地登记的基础工作。由于历史的原因，因此在 《 土地管理法 》 施行后，首先开展的是全国范围内国有土地的登记发证。因国家所有权的土地不动产主要集中在城市，另一部分分布在农村的国有企事业单位，所以在 1989 年制定地籍调查规程时，只先编制了 《 城镇地籍调查规程 》 ，并明确：分布在农村的国有企事业单位的地籍调查适用该规程。根据当时的计划，准备其后再编制农村地籍调查规程，但考虑到工作的需要，在该规程的后部，对农村地籍调查也作了原则性的规定。时至今日，根据新形势和新技术发展的要求，现行的 《 城镇地籍调查规程 》 应当进行修编， 《 农村地籍调查规程 》 应当进行编制。
因为地籍调查包括权属调查和地籍测量两个步骤，并且在其结果上均会涉及权利人土地财产的安全和社会秩序的稳定，所以地籍调查的实质是法律性的调查，它所依据的标准应当是强制性标准而非推荐性标准，应当是技术法规而非技术规程。当这种规程颁布时，主管机关可以文件形式要求强制执行。
无论对国有土地还是对集体土地，无论在城镇还是在农村，地籍调查应当执行统一的技术法规，因此建议可将 《 城镇地籍调查规程 》 的修编与 《 农村地籍调查规程 》 的编制合并为一体，统一进行国家地籍调查规程的编制。其中，权属调查应以土地确权法律规定为基础；地籍测量限差的规定应以土地确权定界和解决争议的要求为基础；一体化地籍信息系统的建立应以多尺度分层统一精度标准的要求为基础。建议将这些基础条件列人编制规程的原则。
以上建议，仅为个人的一些浅见，限于理论水平和实践经验的不足而难免有谬误之处，只希望这些自学的零散体会和认识，能够为土地管理的立法工作起到一点推动作用。
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