⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：
比准价格A=3514．75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000．69元/平方米
比准价格B=4019．22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264．22元/平方米
比准价格C=4072．63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072．63元/平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264．22元/平方米。
三、地价的确定
估价人员签于估价对角特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平
均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元/平方米
楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元/平方米
总地价=4485．25×595．58=2671325元（取整）
第四部分 附录
1． 估价对象《国有土地使用证》
2． 估价对象宗地图
3． 估价机构〈土地估价机构资质证书〉
4． 土地估价师资格证书
5． 估价对象照片
6． 委托估价协议书
参考答案：
第一题：
1、解题方法
该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。
2、房地出租总收益计算
房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000（元）
3、计算出租总费用
（1） 年税金=20元/年平米×800=16000（元）
（2） 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000（元）
（3） 年维修费=2500×800×2%=40000（元）
（4） 年保险费=2500×800×0.2%=4000（元）
（5） 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000（元）
（6） 年总费用=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费=16000+24000+40000+4000+50000=134000（元）
4、计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）=（2500×800-50000×4）×5%=？（元）
5、计算土地年纯收益
土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=？（元）
6、计算2002年9月土地价格
（1）土地总价= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=？（元）
r=4%， n=36
（2）单位地价=土地总价/1000=？（元/平方米）
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