三、土地增值税的计税依据
土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额
1.转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和其它收入。
2.确定增值额的扣除项目
第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）房地产开发成本
包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用
它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。
纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‰。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。
房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。
（5）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时注意分步骤列式计算：第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。
【例题1•计算题】2008年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税、城建税等）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其它房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
【答案】
（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
取得土地使用权所支付的金额为500万元；
房地产开发成本为1500万元；
房地产的开发费用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（万元）
与转让房地产有关的税金= 5000×5%+5000×5%×（7%+3%）=275（万元）
从事房地产开发的加计扣除金额=（500+1500）×20%=400（万元）
转让房地产的扣除项目金额=500+1500+210+275+400=2885（万元）
（3）转让房地产的增值额为5000-2885=2115（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率为2115÷2885=73.3%
（5）应纳的土地增值税税额为2115×40%-2885×5%=701.75（万元）
第二种情况：对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定。
①房屋及建筑物的评估价格，评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
或者：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
③转让环节缴纳的税金。
【例题2•多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（ ）。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费
B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
『正确答案』ABD
【特殊规定】在下列情况下，按照房地产评估价格征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的
2.提供扣除项目金额不实的
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
4.非直接销售和自用房地产收入
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
责任编辑：虫虫
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