房地产直接投资和间接投资的区别与联系
来源:优易学  2011-12-21 14:11:44   【优易学:中国教育考试门户网】   资料下载   建筑书店
 投资在方式上可分为两大类,即直接投资和间接投资。直接投资是指投资主体将金融资产转化为实物资产进行生产、经营活动,并从经营活动中取得盈利;间接投资是指投资主体用货币资产购买各种有价证券,以期从持有和转让中获取投资收益和转让增值。直接投资形成各种形式的企业,企业的生产经营成果既要征收流转税,如增值税,其纯收益还要征收企业所得税。而间接投资的交易须征收证券交易税(目前仍征收印花税),其收益则征收企业所得税。
  对直接投资的综合评估主要考虑投资回收期、投资的现金流出和现金流入的净现值、项目的内部报酬率等财务指标。我们需要考虑的税收因素主要是指影响这些指标的税收政策。投资者首先要判定其投资项目按照税法规定应征收哪些流转税,是征收增值税,还是征收营业税?如征收增值税,是否还要征收消费税?除了征收增值税、消费税、营业税外,还有城市维护建设税和教育费附加,其税率或费率是多少?这一切都将影响企业的税费负担,并因此进一步影响到投资者的税后纯收益。这需要投资者在估算销售收入的时候必须考虑销售税金及附加,搞好税收筹划。下面用一案例来说明税收筹划的重要性。
  某企业有A、B两个项目可投资,假设这两个项目的企业所得税税率没有差别。且预计两个项目投产以后,年含税销售收入均为100万元,外购各种非增值项目含税支出为90万元。已知A项目产品征收17%的增值税,B项目征收5%的营业税。选择哪一个项目收益更大呢?
  考虑税后销售收入净值:
  A项目年应纳增值税=(100-90)/(1+17%)×17%=1.45万元
  A项目税后销售净收入=(100-90)/(1+17%)=8.55万元
  B项目年应纳营业税=100×5%=5万元
  B项目税后销售净收入=100-90-5=5万元
  8.55-5=3.55万元。
  通过以上比较可知,由于两个项目的应征税种和税率存在差异,在其他条件一致的情况下,A项目将为投资者带来更多的盈利(3.55万元),故应该选择A项目。
  直接投资更重要的是要考虑企业所得税的税收待遇。我国企业所得税制度规定了很多税收优惠待遇,包括税率优惠和税额扣除等方面的优惠。比如,设在国务院批准的高新技术产业开发区内的高新技术企业,其企业所得税的税率为15%。其他诸如第三产业、“三废”利用企业、“老、少、边、穷”地区新办企业等都存在企业所得税的优惠待遇问题。投资者应该在综合考虑目标投资项目的各种税收待遇的基础上,进行项目评估和选择,以期获得最大的投资税后收益。让我们以另一个简化了的案例来说明企业所得税筹划的重要性。
  假设存在C、D两个投资项目可供投资者选择,经测算,其投资情况和各年投资收益(包括利润和折旧额)情况见附表。
  假设:各项目的报废残值、年折旧额、投资回收期大体一致。银行利率为5%,C项目企业所得税税率为33%,D项目的企业所得税税率为15%。现对两个项目作出选择决策。由于其他情况基本一致,我们只要比较二者的税后收益净现值即可。
  项目C投资现值=1000+1000/(1+5%)=1952万元
  项目C投资收益现值=1600/(1+5%)3+1400/(1+5%)4+1200/(1+5%)5+800/(1+5%)6×(1-33%)=2728万元
  项目C投资净现值=2728-1952=776万元
  项目C投资净回报率=776/1952×100%=40%
  项目D投资现值=1000+1000/(1+5%)=1952万元
  项目D投资收益现值=1300/(1+5%)3+1200/(1+5%)4+1000/(1+5%)5+650/(1+5%)6 ×(1-15%)=2872万元
  项目D投资净现值=2872-1952=920万元
  项目D投资净回报率=920/1952×100%=47%。
  通过计算比较可见,从表面上看起来项目C投资收益要高于项目D,但是由于二者企业所得税税率存在差异,实际上后者投资净现值和投资回报率都高于前者。因此,应该选择项目D.
  企业的间接投资相对说来要简单一些。由于我国国债利息免征企业所得税,故企业在间接投资时要充分考虑税后收益。比如有两种长期债券,其一是国家重点建设债券,其利率为4.2%;另一种为国债,利率为3%。企业应该投资于哪一种债券呢?表面看起来国家重点建设债券的利率要高于国债利率,但是由于前者要被征收33%的企业所得税,而后者不用缴纳企业所得税,实际的税后收益应该通过计算来评价和比较:
  4.2%×(1-33%)=2.814%<3%。
  也就是说,国家重点建设债券要低于国债的税后利率。故购买国债要更合算些。
  事实上,只有当其他债券利率大于4.4776%(即3%/67%)时,其税后收益才大于利率为3%的国债。

责任编辑:sealion1986

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