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中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云7日接受中国证券报记者采访时表示，部分城市个别地块火爆并不能代表整体情况，目前全国土地市场仍然偏冷。
邹晓云还表示，房企的利润率已经远远超出社会平均资本的利润率，如果要靠房地产拉动中国的经济，只会制造更多的泡沫。根据其对部分房企做过的访问显示，自有资金投资的利润率至少是100%,银行贷款资金投资的利润率至少有50%.畸高的利润率有进一步压缩的空间，来消化地价的增长。目前的高地价，投机气氛浓厚，是不可持续的，也并不必然导致整体房价的上涨。
土地成本传导不畅
中国证券报：前不久北京几个地块天价成交，部分地块楼面价已超过同地段二手房价格，您认为高地价会否导致未来高房价的出现？
邹晓云：这种心理预期肯定存在，但是高地价会不会引起整体房价的上涨，还有待观察。
值得注意的是，中国的房地产市场和国外不一样。在国外，房地产和土地不可分，成本和售价的联动性很大，地价如果增加，房价也会相应提高。又因为国外市场化程度高，竞争完全，房企利润率和社会平均水平接近，在这种情况下，成本（包括土地成本）的改变，需要房屋产品价格作相应调整，否则，会压缩开发利润，资金就会流向其他领域，寻找新的平衡。
而在中国，由于制度原因，土地市场和房屋市场是完全分割的。土地市场上，房企和政府形成供需关系，跟一般的房屋消费者没什么关系。在房屋市场上，开发商和购房人形成供需关系，而且开发商对房屋产品处于垄断地位。在这种情况下，土地成本不能正向传导到房屋售价中去。开发商决定房屋售价的时候，可以根本不去考虑土地成本的高低。反过来看，开发商买了高价土地，再加到房屋售价上，购房者也不一定会接受。
中国房地产市场的另一特点是利润畸高。我们曾经做过一些访问，发现访问过的房企自有资金投资的利润率至少是100%,银行贷款资金投资的利润率至少有50%.这反映出房企的利润率已经远远超出社会平均资本的利润率。在这种情况下，正常情况是地价的增加应该压缩利润空间。当然，在垄断没有消除的情况下，房地产商不会自动降低高额利润，房屋的售价必须要达到一定的水平才能消化土地成本，所以，又是完全有可能引起房价上升的。
但是因为房屋的利润率是购房者和开发商共同决定的，如果大家都觉得房价太高不好卖，那么再加价，购房者也不会接受，成交量一定会受到限制。
此次买天价地的房企有很高的预期，但其预期能否变成真正的定价还是个未知数。我国的土地利用合同严格规定了容积率、档次、户型等，不能轻易改变。可能开发商将来会采取变更规划、改变开发战略、分次开发等手段，去消化土地成本的预期。政府部门有必要加强土地合同后期的监控，特别是要对目前出现的高价地进行监控，打消开发商的投机心理，保持土地价格的稳定。
土地投机不可持续
中国证券报：从开发商的角度而言，敢于天价拿地，是否表明他们的资金压力有所缓解？
邹晓云：房地产企业资金压力是否减少，现在还不好判断，至少是不是大家都没有资金压力了很难说。但有一点可以肯定，现在宽松的货币政策导致银根比较松，可能一些企业获得资金的渠道较多，难度也较小。我个人认为，目前部分信贷资金通过各种变通方式流入房地产业，可能使房地产商融资受益。此外，可能还有一些国际热钱流入中国等新兴国家寻找出路。因此，充足流动性给部分房地产商带来了资金上的优势。
通胀预期已经存在，资金又没有更好的出路，如果仍然采取过于宽松的货币政策，开发商们可能还是愿意把钱放在土地上。如果任其发展，土地价格可能还会往上走。
土地这一块目前看起来较热，而房地产的投资总体还是偏冷，说明大家在炒土地。炒作是有风险的，如果像有些人士所言，中国的经济要靠房地产拉动，我认为只能是制造更多的泡沫。
目前开发商手里的土地存量其实很充足，以北京为例，有关数据表明足够开发两三年。在这一轮拍地过程中，真正开发时间很长的开发公司，手上有一定土地资源，购地相对较谨慎。现在这些所谓的天价，与真实的市场状况是不太吻合的。
中国证券报：从国土资源部城市地价监测系统的数据来看，近期土地价格走势如何？能否预测下半年的土地市场？
邹晓云：城市地价监测的是整体市场水平，既包括了拍卖，也包括了转让、出租和自用，是一个客观的市场价值。一季度全国土地价格是下行的，根据目前的监测结果看，二季度应该不会有太明显的变化，最多和一季度持平。几块地拍出高价，不可能改变整个市场的情况。
供应方面，无论从市场稳定，还是保民生居住、保经济发展角度出发，都要保证供地。相信国土资源部会加大下半年土地供应的保障力度，主管部门会在拍卖的程序和方式等方面做到更加完善、灵活，信息更公开。
另外，如果未来整体房屋市场和经济环境没有出现好转，购地者经过一轮的热闹之后也会冷静下来，这对于土地市场的未来影响很大。
我不看好未来的楼市。虽然市场已感觉到通胀的压力，投资和投机的成分增大，可能会带来价格和交易量的一定上升，但实际的居住需求并不可能大量增加，可能会导致更多的价格泡沫。所以，下半年房市仍处于关键时刻，政府应该会出台稳健的政策指导。
责任编辑：伊Ⅴ依
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