采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2．确定区域条件修正系数 (Al)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。
3．确定容积率修正系数 (A2)
待估宗地面积为2200．8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1．2，根据容积率修正系数表 (表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1．16。
4．确定土地使用权年限修正系数 (A3)
待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年， 至评估基准日，剩余土地使用年限为35．67年。根据土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35．67]/[1-1/(1+8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5．确定基础设施开发程度修正系数 (A4)
根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1．17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格
根据公式:
宗地地价＝基准地价×Al×A2×A3×A4×A5
＝15O×l.0553×1．16×0.95237×1．17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地价的确定
1．地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:
成本逼近法: 164．6元/平方米
基准地价系数修正法: 185．2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果
的加权平均值来确定最终结果:
待估宗地的土地价格＝185．2×0．7＋164．6×0．2＝162．6(元/平方米)
2．估价结果
待估宗地土地面积：22 00．8平方米
单位面积地价：162．6元/平方米
总地价：35．785万元
第五部分 附件
1．委托估价函
2．待估宗地区域位置图
3．委托方营业执照复印件
4．估价机构营业执照复印件
5．土地估价师证书复印件
答案
一、计算题
题1计算结果
宗地于2001年12月31日的单位地价：320．69元／平方米
总地价：96．21万元
题2计算结果
(1)宗地总地价：12253．59万元，单位地价：9190．20元／平方米
(2)甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。
题3计算结果
题解一：
(1)A宗地单位地价：383．86元／平方米，总地价：1151．58万元
(2)A宗地的市场年租金：24．35元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用权价格：单位价格：152．02元／平方米
总价格：456．06万元
题解二：
(1)A宗地单位地价：379．04元／平方米，总地价：1137．12万元
(2)A宗地的市场年租金：24．05元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用权价格：单位价格：148．85元／平方米
总价格：446．55万元
二、案例分析题
1．答题要点
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：
（1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2．答题要点
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3．答题要点
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4．答题要点
对于宗地D应由政府无偿收回，因为：
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5．答题要点
作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6．答题要点
(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：
A．确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等；
B．拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等；
C．资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等；
D．相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；
E．按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；
F．试算价格调整，确定最后估价结果；
G．撰写土地估价报告书；
H．将土地估价报告提交给委托方。
(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括：
1)收益还原法应收集以下资料：
A．开发后的房地产出租收益；
B．房地产出租费用及有关税费等；
C．房屋重置成本；
D．土地还原率、房屋还原率等参数；
E．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2)市场比较法应收集以下资料：
A．三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例；
B．土地还原率等参数；
C．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3)基准地价系数修正法应收集以下资料：
A. 当地基准地价及修正体系；
B．待估宗地所在土地级别；
C．土地还原率等参数；
D．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4)剩余法应收集以下资料：
A．开发后的不动产市场售价；
B．开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；
C．土地还原率、年贷款利率等参数；
D．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
三、土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1．估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
3．估价依据缺乏土地估价技术规程。
4．地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5，使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6．“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7．缺少土地估价师签字栏。 ·
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
8．估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0．81。
第三部分土地估价
9．成本逼近法的计算公式有误。
10．成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11．成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期× 5．85％＋
土地开发费×开发周期× 1／2×5．85％。
12．投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。
13．计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。
14．增值收益率有打印错误。
15．成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。
16. 基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。
17．基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0．81，容积率修正系数为1．0。
18．基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。
19．基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年1月31日之间的地价变化情况。
20．基准地价系数修正法计算结果有误。
21．地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。
22．地价确定中，两种方法的权重和不等于1．0。
23．估价结果中，总地价没有大写。
24．缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件
25．缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26．缺少估价对象的照片资料。
上一页 [1] [2]
责任编辑：cyth
您现在的位置： 
