l、A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1320元/平方米，收益还原法的评估结果为970元/平方米。试问:有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。（8分）
2、B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例。
请问：（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？（8分）
（2）运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些？（8分）
3、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式:对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。（10分）
4、股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问：
（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？（8分）
（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。（18分）
第三部分 土地估价报告改错（共1题，60分。本部分包括一个土地估价报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分60分；只指出错误但不能说明原因的不得分。请在卷纸右边空白处答题）
四、土地估价报告改错
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》。
（2）《申华人民共和国城市房地产管理法》。
（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
（4）《城镇土地估价规程》。
（5）《土地估价报告规范格式》（1996）。
（6）××省关于土地管理的法律、法规。
（7）评估委托书。
（8）估价对象 《房屋所有权证》。
（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。
八、估价期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
委估土地面积：595.58平方米
单位面积地价：4485.25元/平方米
总地价：2671325元
大写：（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
（1）本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
（2）本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名（略）
十三、土地估价机构（略）
二〇〇〇年一月十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用（××）字第××号，土地面积为595.58平方米，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。
2、土地权利状况
估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3、建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5平方米，有效使用率80%
二、地价影响因素分析
（一）区域因素（略）
（二）个别因素（略）
第三部分 土地估价
一、估价原则
1、最有效使用原则（略）
2、贡献原则（略）
3、变动原则（略）
4、合法原则（略）
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
（二）估价过程
1、收益还原法
（1）计算估价对象总楼价：
计算公式为：P＝a／r×[1－1/(1＋r)^n]
其中：P为总楼价。
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