第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1，土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3. 5公里。
2．土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628319平方米，其中待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12公里，××口岸约1公里，距××大桥约3．5公里。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
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