七、宗地地价测算
土地残余法：
物业总价值
（1）商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场，××商场，××百货大楼，××贸易大厦，以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800~3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平1300元/平方米。
对××大厦、××楼，××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金600~2500元/平方米，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平1200元/平方米。
根据××物业管理公司和其他一些物业管理公的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400~2000元/平方米，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/平方米，因此确定本评估宗地物业的租金水平如表1。
表1
| 项目 | 层数 | 建筑面积（m2） | 年租金（元/m2） |
| 商业 | 1 | 970 | 1300 |
| 娱乐 | 2 | 970 | 1200 |
| 商务 | 3 | 970 | 1100 |
| 餐饮娱乐 | 4 | 1940 | 950 |
| 地下层 | 970 | 1000 | |
| 办公楼层 | 6～8 | 每层均为1359.2 | 700 |
（2）有收益的面积。
1~8层地下层总面积9897.6平方米，6层为公司的自用办公楼面积为1359.2平方米，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建立位××大厦。
有收益面积=(9897.6－1359.2) ×(1－0.15) ×75%=5443.23平方米
（3）年纯益收。
年平均空置率10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见表2：
表2
|
项目 |
建筑面积（m2） |
年租金（元m2 ） |
使用面积折算率（%） |
空置率（%） |
公共面积比 |
各种费用率（%） |
年收益 |
|
1 |
970 |
1300 |
75 |
10 |
0.15 |
25 |
54.26 |
|
2 |
970 |
1200 |
74 |
10 |
0.15 |
25 |
50.09 |
|
3 |
970 |
1100 |
75 |
10 |
0.15 |
25 |
45.91 |
|
4 |
970 |
950 |
75 |
10 |
0.15 |
25 |
79.31 |
|
7 |
1359.2 |
700 |
75 |
10 |
0.15 |
25 |
40.94 |
|
8 |
1359.2 |
700 |
75 |
10 |
0.15 |
25 |
40.94 |
|
地下 |
970 |
1100 |
75 |
10 |
0.15 |
25 |
45.91 |
（4）物业总价值。
根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率13.5%，物业纯收益年增长率5%，收益获取年限50年。
总价值=a/（r-s ）{1-[（1＋s）/（1＋r）]^n}=239.43/（13.5%-5% ）{1-[（1＋5%）/（1＋13.5%）]^50}= 2759.35万元
2、房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/平方米，设备装修900元/平方米，因此重置价为：
（1）建安工程直接费：1150+900=2050元/平方米
（2）间接工程费（为直接工程费的20%）：2050×20%=410元/平方米
（3）不可预见费取前两项和的5%：（2050+410）×5%=123元/平方米
（4）利息支出，年利息取12.98%：（2050+410+123）×12.98%=335.27元/平方米重置价=9897.6×（1050+410+123+335.27）=2888.39万元
因该框架房屋建成于1998年，根据国家有关规定钢混结构，非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C{1－(1－R)×[t/(t+n)]} =2888.39×{1－(1－0)×[7/(7+50)]}=2533.68万元
3、土地价值
土地价值=土地价值=物业总价值－建筑物现值=2759.35－2533.68=225.67万元
单位地价=225.67÷1785.88=1263.63元/平方米
比较法：
根据估价师实际工作中掌握材料，及相关部门提供情况，在××市区选择了与评估地块类似的土块交易、土地入股比较案例如表3。
表3
|
A |
B |
C |
D | |
| 宗地位置 | ××路 | ××路 | ××路 | ××路 |
| 土地面积 | 11260m2 | 136m2 | 1426m2 | 1217m2 |
| 土地用途 | 商 | 商 | 商住 | 商住 |
| 地价类型 | 入股评估 | 交易价 | 交易价 | 交易价 |
| 日期 | 1995.8.20 | 1994.7 | 1994.6 | 1995.8 |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 临路情况 | 临路 | 临路 | 离路较远 | 离路稍远 |
| 规划限制 | 无 | 无 | 较大 | 无 |
| 交通情况 | 较好 | 好 | 较差 | 较差 |
| 地价年限 | 40年 | 25年 | 30年 | 40年 |
| 地价 | 915元/m2 | 880元/m2 | 714元/m2 | 820元/m2 |
将以上四宗案例与评估地块在交易情况，交易期日，区域情况，个别因素，使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表如表4：
表4
| A | B | C | D | |
| 交易情况 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易日期 | 100/100 | 111/100 | 112/100 | 100/100 |
| 区域因素 | 95/100 | 95/100 | 105/100 | 103/100 |
| 个别因素 | 96/100 | 93/100 | 107/100 | 106/100 |
| 年期修正 | 101/100 | 105/100 | 103/100 | 101/100 |
比较地价计算如下：
比较地价A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100 =843元/平方米
比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906元/平方米
比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4元/平方米
比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×104/100×101/100 =878.6元/平方米
根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值做为土地价格：
评估宗地单位地价=（814+906+925.4+878.6）=888.25元/平方米
基准地价修正法：
a、根所××市商业用地基准地价表，查出地价水平，如表5：
表5
| 地价级 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 |
| 基准地价（元/m2） | 1986 | 1487 | 946 | 644 | 367 | 211 | 156 |
b、进行各项因素修正。
（1）容积率修正。
本次评估土地面积1785.88平方米，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。
（2）对评估地块进行区域因素修正。
区域因素修正系数表（%）
| 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
| 商服繁华度 | 7.1 | 3.6 | 0 | －3. 9 | －7.8 |
| 基础设施便利度 | 5.7 | 2.9 | 0 | －3.2 | －6.3 |
| 公共交通便捷度 | 3.8 | 1.9 | 0 | －2.1 | －4.2 |
| 对外交通便利度 | 3.5 | 1.8 | 0 | －2 | －3.9 |
| 环境质量优劣度 | 1.4 | 0.7 | 0 | －0.8 | －1.6 |
| 人口密度 | 3.5 | 1.8 | 0 | －2 | －4 |
根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：
0% －5.7% －2.1% －2.0% －0.8% －2.0%=－12.6%
（3）对评估地块进行个别因素修正。
个别因素修正系数表（%）
| 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
| 临路类型 | 3.2 | 1.6 | 1.1 | 0 | －3.5 |
| 距公交站距离 | 2.5 | 1.8 | 0.8 | 0 | －2.8 |
| 拐角形成 | 1.9 | 1.5 | 1.0 | 0.5 | 0 |
| 面积 | 0.6 | 0.3 | 0 | ||
| 宽深比 | 1.3 | 0.7 | 0 | －0.7 | －1.4 |
（4）对评估地块进行年期修正。
K=1－（1/1+R）n
R为土地还原利率（12%）
n为土地使用年限（50年）
K=0.9965
（5）基准地价调整结果。
评估地块土地价格=946×（1－12.6%+6.7%）×0.9965=887元/平方米
评估结果确定：
根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/平方米。
八、评估结果汇总
单位地价：944元/平方米；总地价168.59万元。
责任编辑：cyth
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