表3-1 容积率修正系数表
容积率 ＜1．0 2 3 4 5 6
容积率修正系数 1．0 1．8 2．4 3．2 3．5 4
4． 确定土地使用权年限修正系数（A3）
待估宗是W企业于1996年5月1日出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35．67年。根据土地使用年限修正公式：
A3= [1-1/（1+8%）35.67]/[1-1/（1+8%）40]
=0．948017/0．995426
=0．95237
5．确定基础设施开发程度修正系数（A4）
根据此次评估设定待估宗的的开发程度，参照《B县定及与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1．17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1．05。
7． 确定待估宗地的土地价格
根据公式：
宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
=150×1．0553×1．16×0．95237×1．17×1．05
=185．2（元/平方米）
三、地价的确定
1． 地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：
成本逼近法：164．6元/平方米
基准地价系数修正法：185．2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：
待估宗地的土地价格=185．2×0．7+164．6×0．2
=162．6（元/平方米）
2． 估价结果
待估宗地土地面积：2200．8平方米
单位面积地价：162.6元/平方米
总地价：35．785万元
第四部分 附件
1．委托估价函
2．待估宗地区域位置图
3．委托方营业执照复印件
4．估价机构营业执照复印件
5． 土地估价师证书复印件
参考答案：
第一题：
1、计算方法
根据题意，适宜采用剩余法估价
2、测算公式
地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润
3、计算步骤
（1）不动产总价=4000×2000×4=3200（万元）
（2）建筑费及专业费=2000×2000×4=1600（万元）
（3）总利息=地价×[（1+8%）2-1]+16000000×40%×[（1+8%）1.5-1] +16000000×60%×[（1+8%）0.5-1]=R（元）（结果含有地价未知数）
（4）销售税费=32000000×6%=192（万元）
（5）开发商利润=32000000×15%=480（万元）
（6）地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=P（元）
（7）开发商目前所能投标的最高地价=P/（1+2%）=P’（元）（2%为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除）
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