(3)计算房地总收益:
年总收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)计算年总费用
① 管理 费:
根据调查了解,当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即:
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②维修费:
根据××市 建设 和房管部门提供的资料,市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即:房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保险 费:
根据调查,市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即:
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折旧额:
房屋年折旧额=房屋重置价/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金损失:
根据调查,房屋出租租金损失一般为半月租金,即:
租金损失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年总费用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年纯收益:
房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)确定综合还原率:
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
(7)计算总楼价:
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)总地价
总地价=总楼价—房屋现值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市场比较法
(1)选择房地出售实例:
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后,选择了三宗交易实例作为比较实例,基本情况见下表:
责任编辑:cyth