1、HQMF90921：
问题：张老师你好：
《指南》第67页中“工业用地收益小或者收益不明显”这句话，在其他地方也经常说，我一直不理解，工业用地的收益隐含在工业企业的经营利润中，工业企业的经营收益是相当大的。根据贡献原则，土地是能分摊到利润收益的，我们评估工业项目时，为什么说，在特殊情况下，可以使用收益还原法？为什么说“工业用地收益小或者收益不明显”？
我认为工业用地的收益与居住用地一样，工业用地的收益也是很明显的。不知道“工业用地收益小或者收益不明显”这句话，是从什么角度分析的，请回复。谢谢。
老师：您好！
我们知道,土地贡献最大在于区位,而工业用地相对于住宅和商业用地,那么它的贡献率是相当低的,假如是矿山用地那么贡献率就更底.工业利润大,但是一般工业用地没有住宅和商业用地价格高,那工业的利润有些也不是由于土地带来的,比如高新技术等等,从这样分析,就可以知道工业用地的土地贡献率较少.
2、cj691227：
问题：请问老师，土地估价报告为什么不能做为抵押证据？
老师：您好！
土地估价报告书的使用有以下几个方面： 1．委托方按估价目的使用的要求及承担的责任； 2．用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查； 3．用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任；4．用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是一种财产担保，由于这种担保形式比人的担保更加可靠，因此在经济合同中被广泛使用。抵押既不同于作为人的担保的保证，与财产担保的质押、留置、定金也有不同.
所以土地估价报告书不能用于抵押.
3、HQMF90921：
问题：张老师你好：
关于本科的指错题，你在讲课中说：一种是报告本身的错误、一种是计算过程的计算、公式、费用内容等有关的计算错误。这和“房地产估价师”考试没什么大的区别，我认为计算过程的错误完全可以参照，你在《实务》中讲的“常见分析错误”。针对各种估价方法，你列举的很详细了。
只是需要你根据往年的考题再给重点的罗列以下，并出几道例题，让我们在明确一下。学员期盼着。谢谢。
老师：您好！
你先看一下这个,归纳的不知道对不对,有关例题我再想办法找一下. 关于土地估价报告的改错,搜集总结了一些容易出现错误的地方,不知道是不是全面,仅供参考. 一、估价报告格式的规范性 一份完整的土地估价报告，要求内容全面、格式规范，各项表述清晰准确。在规范性方面，报告中常出现的错误有如下。 1、报告内容不全，有明显遗漏或错误。估价项目名称不明确；（1）缺少《估价结果一览表》。在第一部分总述中应当包含《估价结果一览表》。（2）缺少一般因素、区域因素、个别因素的描述。或者把个别因素、区域因素、一般因素中的有关内容颠倒。第二部分，估价对象描述及地价影响因素分析中，一般因素、区域因素、个别因素的描述。比如有关一般因素的地价政策因素错误地划分到了区域因素中去、将个别因素——宗地形状、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)等。（3）估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明”。（4）未列出土地估价的技术标准；（5）“估价定义中，未说明是什么权利的土地价格”。（6）“土地权利状况”未作他项权利状况说明；（7）“地价定义”未说明土地开发程度；（8）“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；（9）“估价结果中，缺少单位地价”，地价没有用大写，地价用外币表示的没有列出估价时点的本外币汇率。（10）“需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明”。（11）“估价目的”未说明估价结果的应用方向；（12）“估价目的”中的土地权利说明不明确；（13）在“第二部分估价对象描述及地价影响因素分析”中存在“土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述”、“土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述”。（14）“在第三部分土地估价”中出现“地价的确定中，估价结果无大写、币种”；（15）“估价师签名栏”无估价师资格证书；（16）非土地估价师签名；（17）无四至说明；（18）无土地登记状况说明；（19）无他项权利说明；（20）“估价日期”未注明估价的截止日期；（21）估价期日无具体“日”期；（22）土地级别与土地等混同；（23）征地审批机关应为当地政府，而非土地部门；（24）在“第四部分附录”中“缺少估价对象房屋产权证”、如估价技术报告中，缺少估价机构负责人签字和机构盖章栏；（25）报告有效期应为半年；（26）出具报告的时间离估价基期过长；（27）估价原则中缺少估价方法中需要应用的原则；（27）附件中缺少土地权属来源文件、估价对象照片等。等等。（28）附件中缺少土地使用证书复印件、（29）估价机构资质证书复印件。（30）估价师资格证书复印件等。 2、某些关键内容界定不清或有错误。（31）估价技术报告中，估价目的、估价对象和地价定义的表述不够恰当合理。（32）估价目的不能同时有两个，如为两个目的，应分别出具报告。（33）地价定义未说明对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等。（34）土地登记状况、土地权利状况的描述内容与标题不相符等。 3、估价依据不充分，或缺少必要的分析。 二、估价报告的合法性 土地价格是权益价格，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。在估价过程中，估价对象权属的确定，应以《国有土地使用证》、《房屋产权证》等权属证书为依据。估价对象的用途、容积率、建筑高度等项指标的合法性判断，应以规划部门的批准文件为依据。估价对象的交易应符合相应的法律法规和制度政策。在合法性方面，报告中常出现的错误如下。 (35)缺少估价对象权属依据或估价对象权利状况界定与证载内容不一致。如本题估价技术报告中，土地权利状况描述前后不一致，且附件中缺少土地权属证明。 (36)缺少与估价目的相对应的法律法规依据等。 三、估价方法选择及应用的合理性 土地估价方法选择与应用是估价技术报告的主要组成部分，也是容易出现错误的地方。常见错误如下。 (37)估价方法选择不当或缺少依据。 1、公式应用错误。（38）如市场比较法中，缺少土地使用年期修正；（39）市场比较法的计算公式缺少个别因素修正；（40）成本逼近法中，未对土地成本价格进行年期修正；（41）成本逼近法未计算土地税费和土地增值收益。（42）土地增值的年期修正错误地采用了直线折旧公式；（43）地价确定中采用了错误公式：总地价=单位面积地价×建筑面积。成本法公式、剩余法公式也是经常容易出现错误的地方。 2、比较实例及比较因素选择不当，因素条件指数取值不合理或缺少依据。 (44)如市场比较法中，比较实例价格与评估价格同为正常市场价格，对比较实例进行交易情况修正不合理。（45）比如选择的案例非正常交易，也不能修正到正常交易情况，比较案例没有进行年期修正，等等。 （46）成本逼近法中，不应以项目实际发生费用作为土地取得费；（47）成本逼近法中，土地平整费不应计入土地取得费，（48）成本逼近法中，土地开发费取值缺少依据。（49）成本逼近法中土地开发费取值无依据，且不是客观费用；（50）收益还原法中，不应采用实际收益和实际费用等。 3、收益或费用取值不合理或缺少依据。 (51)如成本逼近法中，土地取得费(拆迁安置补偿费)不应按实际拆迁户数及当时的取费标准计算，应采用所在区域估价期日的平均拆迁费用标准；（52）土地增值不应采用出让时的合同出让金，而应采用估价期日的土地正常增值水平。主要要掌握是注意选择客观收益，或者是根据题意选择适当的数值。 4、参数取值不合理或缺少依据。 (53)如市场比较法中，在没有充分理由的情况下，采用了物价指数作为地价指数；市场比较法中选取的比较实例交易日期与估价时点相隔时间超过了规定年限(5年)，应当剔除。（54）年期修正中土地还原率取值缺乏依据，期日修正中地价变动情况未说清楚，只一般描述为“地价下跌了n％”；（55）成本逼近法中利息率取值与估价期日的银行年贷款利率差距较大，且未说明依据；（56）成本逼近法中利息率、利润率的确定缺乏依据。（57）成本逼近法中，不计算利润、税费的理由不成立。（58）收益还原法中还原利率的说明缺乏依据等等。 5、计算错误。（59）注意计算方法的选取是否恰当、各步骤是否完整、关键步骤是否进行说明等；（60）注意各种方法应用时参数的选择能否做到概念准确、不同方法之间是否保持一致，前后叙述是否一致；（61）应注意计算结果是否错误、计量单位是否遗漏等。如市场比较法中估价对象容积率计算错误。（62）市场比较法中，个别因素“面积形状”修正错误；（63）市场比较法中，“基础设施状况”未作修正；（64）市场比较法中，比较实例容积率修正错误，实例未作容积率修正；（65）市场比较法中，实例年期修正错误；（66）市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数；（67）市场比较法中，两种方法估价结果相差过大，不应直接取简单算术平均值等。（68）市场比较法中，所选取的各比较案例是否用途相同，交易类型相同，所处的区域（69）是不是区域特性及宗地的个别条件相近的正常交易案例，交易时间一般应当是2年，最长不能超过3年。（70）市场比较法中，各比较案例的价格基础是否统一。（71）市场比较法中，区域因素和个别因素的选取因用途不同应有区别，且二者不能混淆。（72）市场比较法中，计算中分子总是待估宗地，分母是比较案例，以谁为基准，谁的条件为100。（73）成本逼近法中利息计算应计复利，且土地开发费计息期应为整个开发期的一半；（74）成本逼近法中的利息计算，土地取得费以及相关税费的计息期应当是整个开发周期。（75）成本逼近法中，计算利润的基数同计算利息的基数相同，不能将利息作为利润的计算基数。（76）收益还原法中，土地纯收益计算有误，未扣除房屋纯收益；（77）收益还原法中，房屋折旧计算错误，折旧年限应考虑土地使用权年限，且不应扣除残值(即残值为零)；（78）收益还原法中，看收益是否变化，怎样变化，看公式选取是不是有错误。（79）收益还原法中，总收益和总费用是不是客观收益。（80）收益还原法中，总收益和总费用是否折算到年。（81）收益还原法中，土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用权年期届满为止。（82）收益还原法中，房屋的计提折旧年限初考虑房屋的耐用年限外，还要考虑土地使用权年限。（83）收益还原法中，建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率（84）剩余法中，建筑物售价、建筑费、专业费应当为客观值（85）剩余法中，计算利息的基数包括待估宗地地价、建筑费、专业费和不可预见费；（86）剩余法中，若已知条件为投资汇报率，则利润的计算基数与利息的计算基数相同，否则，一般为房地产总价值。（87）报告前后叙述不一致，修正系数取值与前述说明相矛盾。（88）土地征用日期与房屋竣工日期相矛盾。（89）计算结果错误、打印错误。对于所有的计算要进行演算，找出有关计算错误。四．估价报告的逻辑性土地估价过程是模拟市场价格形成的过程，也是分析推理的过程，要求前后一致、合乎逻辑。前后矛盾，不合逻辑的表述是报告中常有的错误。（90）如在需要特殊说明的事项中，将土地权利状况表述为“国有划拨”；而在后面的估价对象描述中，却又为“国有出让”。
责任编辑：xiaohan
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