三、不动产先买权的竞合问题
权利的竞合，是“数个权利存于同一标的，依其行使，可生同一结果者。”（郑玉波著：《民法总则》，台湾三民书局1993年版，第53页）司法实践中，不动产先买权亦会发生竞合的情形。这时如何确定它们的效力先后，是一个无法避开的现实问题。
在台湾地区，根据土地法第34条和第104条的规定， 土地的共有人出卖其应有部分时，即可能发生其他共有人优先承购权与基地承租人（或者地上权人、典权人）优先购买权竞合的问题。依“最高法院”最近见解，以后者较为优先。理由有：（一）基地承租人（或者地上权人、典权人）的优先购买权具有准物权的效力，共有人的优先承购权仅有债权的效力，前者的效力较后者强大。（二）现行土地政策之避免土地畸零及所有权分散等，系对农地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即无保护基地共有人，使其优先承购其他共有人应有部分的必要，故应认为土地法第104条的优先购买权较共有人的优先承购权优先， 方合立法本旨。（王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（第三册），台湾三民书局1993年版，第323页）。 但这种处理办法所产生的法律状态是否尽属妥适，符合“以尽地利”的原则，有学者提出了质疑。因为共有人优先承购权的立法目的，旨在防止土地的细分，并兼及消除共有关系，而使尽地利。“为贯彻土地法创设共有人优先承购权之立法目的，应使其具有物权的效力始称允当。至共有人优先承购权与基地承租人优先购买权发生竞合之情形，究应以何者较为优先，须衡量当事人利益及土地利用关系，慎重决定之。”（第325页）。
在我国，当共有人的先买权与承租人的先买权发生竞合时，实务界认为前者优先，最高人民法院《意见》（修改稿）第133 条拟定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。”（《意见》（修改稿）尚未正式颁布生效，目前具有法律效力的仍为《意见》试行）。在股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额时，依照法律规定，由于事先必须取得其他股东或者合伙人的同意，否则转让行为无效，所以当其他股东或者合伙人与承租人分别主张先买权的，其他股东或者合伙人优先。其理论依据不是上述台湾地区先买权的物权或者债权的效力，而是先买权产生的基础。共有人的先买权与承租人的先买权虽然都是先买权，但两者产生的基础不同。共有人的先买权是基于共有这一物权产生的，而承租人的先买权则是基于租赁合同这一债权产生的。由于物权本身的特殊性，物权的效力优先于债权，基于物权产生的权利优先于基于债权产生的权利。当两个先买权竞合时，当然是基于物权产生的共有人的先买权优先。我认为，所有权关系为恒久关系，租赁的设定多受有期间的限制，为简化土地上的物权关系，发挥土地的用益价值，在立法上应明确规定共有人享有较优先的优先承购权。
四、不动产先买权在拍卖时的行使问题
拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，民法理论界有两种不同的观点。肯定说主张在拍卖不动产时，应当允许行使先买权，这样有利于出卖人和先买权人的利益。否定说认为，在强制拍卖不动产时，不能行使先买权。因为在强制拍卖不动产的情形下，如果可以行使先买权，应买人势必锐减，卖价难免偏低，不利于债权人和债务人，极易造成偏袒先买权人的结果。特别是在实务上，债务人为防止其不动产因强制拍卖而丧失所有权，故意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权利设定前，该第三人以承租人身份出现，主张先买权。就法定的先买权而言，为贯彻国家土地政策，或有扩张其适用范围的必要，但在约定的先买权上，似应采用限制解释。实践中，许多国家和地区作法不一。德国民法持否定说，第512 条规定：“以强制执行方式或破产管理人所为之出卖，不得行使先买权。”台湾地区“最高法院”持肯定说，1960年台抗字第83号认为：“强制执行法上之拍卖，应解释为买卖之一种，即拍定人为买受人而以拍卖机关代替债务人，立于出卖人之地位，故出卖人于出卖时应践行之程序，例如依耕地三七五减租条例第十五条规定，应将买卖条件以书面通知优先承买权之承租人，使其表示意愿等等，固无妨由拍卖机关为之践行，但此究非强制执行法第十二条所谓执行时应遵守之程序，纵令执行法院未经践行或践行不当，足以影响于承租人之权益，该承租人亦只能以诉请求救济，要不能引用该条规定为声请或声明异议。”（王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（第一册），台湾三民书局1993年版，第523页）
在我国，先买权原则上在拍卖不动产时不得行使。因为拍卖是一个竞争买卖，应当以出价最高者为买受人。先买权人如欲购得不动产，可以参加应买，与他人公平竞争。而且承认拍卖中的先买权，在实务上将很难操作。如先买权人参加竞买，就不存在以同等条件优先购买的问题；如先买权人不参加竞买，而在拍定后再由先买权人行使先买权而买得，则拍卖徒有其名，失去信用，而使人们不愿意参加竞买，从而影响不动产的卖价。至于某些法定的先买权，法律认为有特别加以保护的必要，则应在法律上作出明文规定，并且对有此类先买权的不动产不宜以拍卖方式出卖。
责任编辑：xiaohan
您现在的位置： 
