二、不动产先买权的效力问题
大陆法系国家不动产先买权偏重于债权的先买权，因先买权人附有条件的形成权的行使，权利人与义务人之间成立义务人与第三人所订立同样条件的买卖，此买卖为一独立的新买卖契约。在物权的先买权，土地所有人为义务人，同时为形成权行使的相对人，其与先买权人之间买卖的成立，其意义虽无买卖契约的订立，而其相互之间权利和义务有如由买卖契约所生，因而先买权人成为先买人。
在德国，不动产先买权的效力主要表现为：
（一）土地所有人有移转其土地所有权与先买权人的义务。先买权虽不防止土地所有人移转其土地与第三人，但先买权人对于第三人的关系，有如已为保全其移转请求权的预告登记，所以土地所有人与第三人之间的买卖对于先买权人为无效。买受人（如已为所有人的登记）对于移转于先买权的登记，有为承诺的义务。
（二）先买权人应支付出卖人与买受人所约定的价款。如果土地尚未移转于买受人，先买权人只对出卖的所有人负此义务。如果买受人已依登记取得所有权，则先买权人应向买受人支付其所已支付给出卖人的价款，而向出卖人支付价款的余额。买受人在未受领其所已支付给出卖人的价款之前，就其土地的交付有同时履行抗辩权，得拒绝以先买权人为所有人登记的承诺及为土地的交付。先买权人已登记为所有人后，买受人对于土地的交付有独立的价款返还请求权。
在台湾地区，法定先买权的效力因其种类不同而有异。典权人的留买权不具有物权的效力，而仅为一种债权的先买权。（郑玉波著：《民商法问题研究》（一），台湾三民书局1991年版，第417 页）土地法第34条之一共有人的优先承购权并无对抗第三人的效力，仅有债权的效力， （王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（第三册）， 台湾三民书局1993年版，第320页）第104条承租人的优先购买权具有物权性的效力；（同上，第323页）第107条耕地承租人的优先承买权仅具债权的效力，故耕地所有权已移转于他人者，不得对于承买耕地之他人，主张优先承受该地，仅能对于出租人请求损害赔偿。（同上，第一册，第521 页）耕地三七一减租条例上承租人的优先承买权，通说认为其有物权性质。依该条例第15条第三款的规定，如违反前二款规定，而与第三人订立契约者，其契约不得对抗承租人。在上述法定的先买权中，义务人负有通知义务。先买权人于接到通知后规定期限内未以书面表示承受者，视为放弃。约定的先买权仅具有债权效力，原则上不得对第三人主张任何权利，但权利人为担保基于行使先买权所成立买卖契约上的请求权，得在土地登记册为预告登记，使出卖人所为妨害其利益的处分对其不生效力。
在我国，一方面，根据最高人民法院《意见》（试行）第118 条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对抗第三人。依《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定，在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，不无疑问。依照最高人民法院《意见》（试行）第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的（不论有偿或者无偿），享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的；第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效，只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院《意见》（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋， 应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的，视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额，依照法律规定，亦得尽通知义务，由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时，对其他共有人有无通知义务，法无明文，在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。
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