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(三)房地产净收益的求取
运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益、税前现金流量和期末转售收益。
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100 %出租)情况下的收人。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收人损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。期末转售收益是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。期末转售收益可以是减去抵押贷款余额之前的收益，也可以是减去抵押贷款余额之后的收益。
收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益，有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。
出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。
出租的房地产求取净收益需要扣除的费用见教材表6-2
(四)报酬率的求取
报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。
可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。
求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。
累加法的一个细化公式为：
报酬率=风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
其中：①投资风险补偿②管理负担补偿③缺乏流动性补偿④投资带来的优惠
市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。例如：(1)在v=A/Y的情况下来求取y，即可以将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。
（2在V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的情况下，是通过
A/Y[1-1/（1+Y）n]- V=0来求取Y在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。
责任编辑：张瑶
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