根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则、《税收征管法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，自2003年7月1El起，有关房地产开发企业征收易。得税的征收管理规定如下：
　　(1)开发产品销售收入的确认。
　　房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等，应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收人的实现： 青年人网为你加油
　　①采取一次性全额收款方式销售开发产品的。应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
　　②采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　③采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　④采取委托方式销售开发产品的。应按以下原则确认收入的宴现：第一。采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。第二，采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。第三，采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。第四，采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
　　⑤将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：第一，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。第二，将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
　　⑥以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
　　(2)开发产品预售收入的确认。
　　房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
　　预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
　　国税发[2006]3l号文件将房地产企业开发的产品，按开发项目的性质区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
　　预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并人当期应纳税所得额。
　　(3)开发产品视同销售行为收入的确认。
　　①下列行为应视同销售确认收入：第一，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；第二，将开发产品转作经营性资产；第三，将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；第四，以开发产品抵偿债务；第五，以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
　　②视同销售行为的收入确认时限。视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移。或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
　　③视同销售行为收入确认的方法和顺序：第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；第三，按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％(含15％)，具体由主管税务机关确定。
　　(4)代建工程和提供劳务收入确认。
　　房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
　　完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
　　房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

责任编辑：虫虫