某房地产公司，于2004年2月25日开业，注册资金1000万元，2004年度实现新开发商品房销售收入8000万元（其中：预售商品房A楼收入1000万元，税务机关核定的利润率为20%，预计2005年7月份完工）。开发销售成本5000万元（不含A楼），交纳营业税400万元、城市维护建设税和教育费附加40万元、土地增值税200万元，已经预交所得税100万元。其他期间费用列示项目为：业务招待费130万元；广告费650万元；利息支出120万元（含从母公司借入的用于商品房开发的流动资金借款600万元发生的利息支出，借款日2004年3月1日，12月31日还本付息，借款年利率5%，同期银行贷款的年基准利率为3%、浮动利率为1%），无其他调整项目。
　　2005年9月份商品房A楼完工，该公司采取银行按揭方式，预售款转为首付款，余款4000万元已分别在2005年11月份和2005年12月份办理了银行贷款转账（其中：2005年11月份办理了银行贷款转账3000万元，2005年12月份办理了银行贷款转账1000万元），A楼的全部开发销售成本2800万元，当年共交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税200万元，当年预交所得税300万元。期间费用列示为：业务招待费30万元；广告费50万元；支付开发产品的共用部位、共用设施设备维修费20万元，提取的维修基金50万元，无其他调整项目。
　　分析
　　2004年度：
　　（1）收入总额=8000－1000=7000（万元）
　企业会计按权责发生制核算收入，税法对房地产企业收入按收付实现制核算。这部分1000万元预收账款产生的应纳税所得额应按税务机关核定的利润率20%调增应纳税所得额。
　　（2）纳税调整前所得=7000－5000－400－40－200－（130＋650＋120）=460（万元）
　　（3）纳税调整增加额=106＋90＋8.33＋200=404.33（万元）
　　①业务招待费调整增加额=130－（1500×5‰＋5500×3‰）=106（万元）
　　②广告费调整增加额=650－7000×8%=90（万元）
　注：可无限期向后结转，在2005年度可补扣。
　　③利息支出调整增加额=600×10/12×5%－1000×50%×10/12×4%=8.33（万元）
　　注：由于任诚建筑公司为新办房地产公司，于2004年2月25日开业，所以资料中的年利率应将一年10个月的年利率换算为全年12个月的年利率调整利息费用。
　　④预售调整增加额=1000×20%=200（万元）
　　（4）纳税调整后的所得=460＋404.33=864.33（万元）
　　（5）应纳税所得额=864.33（万元）
　　（6）应纳税额=864.33×33%－100=185.23（万元）
　会计分录如下：
　借：所得税 185.23
　　　贷：应交税金——应交所得税 185.23
2005年度：
　　（1）收入总额=1000＋4000=5000（万元）
　　（2）纳税调整前所得=5000－2800－200－（30＋50＋20＋50）=1850（万元）
　　（3）纳税调整增加额=12＋50=62（万元）
　　①业务招待费调整增加额=30－（1500×5‰＋3500×3‰）=12（万元）
　　②维修基金调整增加额=50（万元）
　注：按税法规定房屋维修基金不允许税前列支，企业按会计制度已经计入当期损益。 
　　（4）纳税调整减少额=200＋90=290（万元）
　　①预售利润调减额=1000×20%=200（万元）
　　②广告费用结转额=90万元
　　（5）纳税调整后的所得=1850＋62－290=1622（万元）
　即应纳税所得额=1622（万元）
　　（6）应纳税额=1622×33%－300=235.26（万元）
　会计分录如下：
　借：所得税 235.26
　　贷：应交税金——应交所得税235.26

责任编辑：虫虫