技能试题题型 一、综合题（含现场模拟综合判断题和论述题）（30分） 举例：
（一）现场模拟综合判断题
下面是某物业公司在接管验收和专项维修资金管理方面的一些做法和基本要求，请指出其中错误或不规范之处，并说明理由。(15分)
对物业接管验收中质量及遗留问题的处理
1．发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由施工单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。
2．发现影响相邻房屋的安全问题，由施工单位负责处理；因施工原因造成的质量问题，应由监理单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。
3．对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。
4．房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析情况，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善造成，则由业主委员会负责处理。
5．对资料遗留的问题，首先要登记确认遗留问题：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。然后，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司负责人协助进行。
6．对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发建设单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在三个月内解决。必要时公司负责人出面协商解决。
7．对于长期解决不了、势必会影响后续物业管理服务开展的问题，项目管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给建设单位备忘。
8．《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交项目管理处归档长期保存。
专项维修资金的使用与管理
专项维修资金的使用严格按照物业公司定计划——业主组织审查批准——金融机构划款这一程序进行，业主大会有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用方面的规章制度。并且物业公司不定期向全体业主公布专项维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以专项维修资金专户的开立按每一使用单元立账，并分列每幢的分账，以方便每一位业主查询，保证专项维修资金使用的透明性。
(参考答案及评分标准: 指出1个错误点得1.5分，相应说明规范做法或理由得1.5分，但总得分不得超过15分
错误1：发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由施工单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。
理 由：发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。
错误2：发现影响相邻房屋的安全问题，由施工单位负责处理；
理 由：发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理；
错误3：如属使用不当，管理不善造成，则由业主委员会负责处理。
理 由：如属使用不当，管理不善造成，则由接管单位负责处理。
错误4：重大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在三个月内解决。必要时公司负责人出面协商解决。
理 由：重
大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在一个月内解决。必要时公司负责人出面协商解决。
错误5：物业公司不定期向全体业主公布专项维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。
理 由：物业管理企业应当定期向全体业主公布专项维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。
错误6：专项维修资金专户的开立按每一使用单元立账，并分列每幢的分账，以方便每一位业主查询，保证专项维修资金使用的透明性。
理 由：专项维修资金专户的开立应按幢立账，并分列每一使用单元的分账，以方便每一位业主查询，保证专项维修资金使用的透明性。
（二）请结合工作实际，谈谈你对构建房屋维修质量保证体系的看法。（15分）
(评分标准: 答中一要点得2分，展开论述9分，考评员应根据考生论述内容的正确性、合理性进行评分，不必拘泥于参考答案)
维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。
1、思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头，责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先，对职工进行为用户服务、对用户负责的质量责任教育。在此基础上，再进行全面质量管理知识的教育，树立“质量第一”、“预防为主”的观点，然后进行必要的技术业务培训。
维修项目质量管理是全员的管理，每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理的要求，要扎根在每个职工的思想中，落实在他们的行动上。
2、质量控制体系。质量控制，就是质量事故的防患，是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。
包括：①维修工程设计方案的质量控制。②维修准备过程的质量控制。 ③材料、半成品的质量控制。④施工机械、设备的质量保证。⑤施工过程的质量控制。 ⑥使用过程的质量控制。
3、组织保证体系。搞好房屋维修工程的质量管理工作，必须要有严密的组织保证体系。为此，要设立相应的机构，配备称职人员，明确划分职责和权限。如果物业管理公司自行承担维修施工任务，则要以项目经理为核心组建质量管理部门，下设专业施工队的专职质检员，班组兼职质检员，并按班组建立质量管理小组。质量管理小组的工作是质量管理的基础。如果物业管理公司将维修施工任务承包给外部专业施工单位，则要以项目为对象组织甲方的项目管理部，实行内部维修施工项目监理。
二、情景题（每题5～8分,共40～50分） 举例：
1、物业管理企业贯彻ISO9000，内部质量体系审核的具体步骤（5分）
参考答案:
(1)确定任务，编制审核计划。（1分）
(2)审核准备。（1分）
(3)审核实施。（1分）
(4)编写审核报告。（1分）
(5)跟踪纠正措施。（1分）
2、已知某房屋维修工程直接工程费为1000000元。各种费率如下：间接费率13.55%，计划利润率8%，税率为4%。试求以上各项费用及该工程造价。（5分）
参考答案:
间接费=1000000?3.55%=135500(元) （1分）
计划利润=(1000000 135500) ?%=90840(元) （1分）
税金=(1000000 135500 90840) ?%=49053.60(元) （1分）
工程造价=1000000 135500 90840 49053.6=1275393.6（2分）
三、案例分析题（20～30分）
举例：
（一）一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以500～5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现激烈争执。
租户认为：装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；
公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。
试对以上案例进行分析：（10分）
（1）物业管理公司是否有权监管装修？
（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？
（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？
(评分标准: 考评员应根据考生回答问题的正确性、合理性进行评分，不必拘泥于参考答案)
参考答案要点：
参考答案:
（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司是否有权监管装修。无论是建设部《住宅室内装饰装修管理办法》还是国务院《物业管理条例》都有相关条文规定。
（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施，不能违反法律的规定。物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。
（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与数额，依法、依约收取管理服务费用和装修保证金；然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效约束租户的违章装修行为。
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