1） 经理意见法。经理意见为主，征求意见为基础。
2） 内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。
3） 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。
4） 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订。
5） 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。
16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容？245
1） 员工管理条例：劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，企业奖惩制度。
2） 各部门的职责范围：办公室、财务部、管理部门、服务部门。
3） 员工岗位责任制：经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。
17、 建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立？251
1） 物业接管验收规定。
2） 楼宇入住规定：入住通知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。
3） 物业管理合约：明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。
4） 住户手册：居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。
5） 住宅区房屋及设施接代管制度：对接管范围、标准程序的规定，对房屋代管权责的规定。
6） 房屋管理服务制度：房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。
7） 住宅区管理规定：治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。
8） 业主公约和业主委员会章程。
18、 制定物业管理制度的程序？
1） 研究所管物业的实际情况。
2） 研究业主及使用人的全面情况。
3） 正确评价本企业现状。
4） 学习有关政策法规，借鉴外企业经验。
5） 形成规章制度条目及思路。
6） 分头草拟，征求意见，讨论修改。
7） 定稿-批准-执行。
19、 业主公约其法律依据？
1）《民法通则》规定：不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。
2）建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》：所有人和使用人对公用的部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。
20、 业主公约的特点？261
1） 公约的主体是全体业主。
2） 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。
3） 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，既有法律规范又有社会公德的内容。
4） 公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约束力。
5） 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
21、 业主公约的主要内容？262
业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有：
1） 物业的名称、地点、面积及户数。
2） 公共场所及公共设施状况。
3） 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。
4） 业主使用公共场所及公共设施的权益。
5） 业主参与管理和监督的权利。
6） 各项维修，养护和管理费的交纳。
7） 业主应遵守的行为准则。
8） 违约责任及其他有关事项。
22、 业主公约订立的原则？262
1） 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。
2） 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。
3） 民主性原则。通过业主大会的形式订立，反应全体业主的利益和要求。
23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行？
1） 组织人员学习有关政策法规，研究“示范文本”。
2） 结合实际情况，依照“示范文本”制定公约草案。
3） 公约草案提交业主大会讨论修改。
4） 业主大会通过。
5） 业主签字，业主公约生效。
24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别？265
二者约束的主体不一样。
在物业管理中，用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主，《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此，违反《公约》行为一般分为三种：
1） 业主违反《公约》。
2） 使用人违反《公约》。
3） 物业管理公司违反《公约》。
25、装修时违反《公约》的行为界定？265
装修时违反公约的行为有：
6） 随意改动房屋结构，拆出承重墙，改变水电气管线走向。
7） 外墙任意添装防护栏和晾衣架。
8） 装修时违章使用或损坏公共设施设备。
9） 拒绝交纳装修垃圾清运费。
26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定？
搬迁时违反公约的行为有：
1） 占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。
2） 不按规定时间搬迁，妨碍滋扰他人。
3） 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。
27、日常违反《公约》的行为怎样界定？265
日常违反公约的行为有：
1） 违规转租房屋。
2） 不执行业主大会决议。
3） 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。
4） 任意搭建放置自用设施。
5） 违章使用水电气和电梯设备。
6） 占用或损坏公共部位和公共设施。
7） 随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。
8） 违规存放易燃易爆等危险品。
9） 践踏占用绿化用地。
10） 乱设摊点、广告牌。
11） 随意停车，噪声扰民
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