应当指出，目前我国的法律法规对不动产转移登记的效力规定并不明朗，许多法律均规定了不动产权转让等必须或应当登记，但是，对不登记是否影响合同或其他原因行为并没有明确。而法院审判实践，确立了不办理过户登记的不动产买卖合同一律无效的原则。这样就导致当事人利益保护的失衡。
比如，在当事人将同一（土地）房产卖给甲，甲支付价款并实际居住（使用），但未登记（原因可能在出卖人，也可能在甲）。之后，原出卖人因地（房）价上涨，又将该地（房）卖与乙并迅速办理登记。当乙起诉甲，要求搬出退还土地（房屋）时，法院会支持乙的主张。因为他已经因登记取得所有权证书。但是，对于甲，法院则认定买卖合同无效，按无效合同判令出卖人退还已支付的价款给甲；如果法院认定出卖人有过错的话，还可能给予适当的补偿。
但是，如果采用登记只影响不动产权取得而不影响合同效力的观点，那么，甲可以以有效合同向出卖人主张违约赔偿，此时的赔偿，即可包括预期收益或可预见的损失。这样就可以更好地保护未能取得所有权一方当事人的利益，并对一地（房）二卖行为给予法律上和经济上的制裁。
有鉴于将登记确定为物权变动效力有利于平衡当事人利益，因此，我国正在制定的物权法即采取这样的规则，将登记仅规定影响物权变动效力。但是，是否是所有的涉及不动产的登记均是仅影响物权变动效力，而不影响合同效力，则是需要进一步探讨和明确的事情。比如房屋预售合同登记、房地产租赁合同的登记是合同生效要件，还是其他什么，就需要区分清楚。由于我国的《合同法》第44条第2款明确了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，依照其规定，而合同法又用于不动产的买卖，因此，区分两种登记在现实中具有非常重要的意义。
关于此，我们指出三点：第一，并不是所有的登记均影响合同的效力，如备案性的登记。只有明确规定登记影响合同效力时，才涉及合同的效力。第二，只有当合同行为涉及到物权的设立、移转或其他变动且只有取得登记机关的证书，才视为取得权利时，登记宜确立为影响物权变动效力，而不影响合同效力。第三，在合同行为并没有涉及到物权的设立、移转或其他变动，而法律又规定必须或应当登记，或者明确规定不登记合同不生效力，此时登记一般应为合同的生效要件。
责任编辑：sealion1986
您现在的位置： 