应当指出,目前我国的法律法规对不动产转移登记的效力规定并不明朗,许多法律均规定了不动产权转让等必须或应当登记,但是,对不登记是否影响合同或其他原因行为并没有明确。而法院审判实践,确立了不办理过户登记的不动产买卖合同一律无效的原则。这样就导致当事人利益保护的失衡。
比如,在当事人将同一(土地)房产卖给甲,甲支付价款并实际居住(使用),但未登记(原因可能在出卖人,也可能在甲)。之后,原出卖人因地(房)价上涨,又将该地(房)卖与乙并迅速办理登记。当乙起诉甲,要求搬出退还土地(房屋)时,法院会支持乙的主张。因为他已经因登记取得所有权证书。但是,对于甲,法院则认定买卖合同无效,按无效合同判令出卖人退还已支付的价款给甲;如果法院认定出卖人有过错的话,还可能给予适当的补偿。
但是,如果采用登记只影响不动产权取得而不影响合同效力的观点,那么,甲可以以有效合同向出卖人主张违约赔偿,此时的赔偿,即可包括预期收益或可预见的损失。这样就可以更好地保护未能取得所有权一方当事人的利益,并对一地(房)二卖行为给予法律上和经济上的制裁。
有鉴于将登记确定为物权变动效力有利于平衡当事人利益,因此,我国正在制定的物权法即采取这样的规则,将登记仅规定影响物权变动效力。但是,是否是所有的涉及不动产的登记均是仅影响物权变动效力,而不影响合同效力,则是需要进一步探讨和明确的事情。比如房屋预售合同登记、房地产租赁合同的登记是合同生效要件,还是其他什么,就需要区分清楚。由于我国的《合同法》第44条第2款明确了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效,依照其规定,而合同法又用于不动产的买卖,因此,区分两种登记在现实中具有非常重要的意义。
关于此,我们指出三点:第一,并不是所有的登记均影响合同的效力,如备案性的登记。只有明确规定登记影响合同效力时,才涉及合同的效力。第二,只有当合同行为涉及到物权的设立、移转或其他变动且只有取得登记机关的证书,才视为取得权利时,登记宜确立为影响物权变动效力,而不影响合同效力。第三,在合同行为并没有涉及到物权的设立、移转或其他变动,而法律又规定必须或应当登记,或者明确规定不登记合同不生效力,此时登记一般应为合同的生效要件。
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