三种土地登记制度对比表
在世界上大多数国家的土地登记制度大致可归纳为三种，即契据登记制、权利登记制、托伦斯登记制。表6-2给出三种土地登记制度内容的对比。
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名 称 |
特 点 |
实行的国家 |
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契据登记制 |
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法国 比利时 苏格兰 意大利 日本 西班牙 葡萄牙 南美 以及美国的多数州等 |
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权利登记制 |
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德国 奥地利 瑞士 荷兰 捷克 匈牙利 南斯拉夫 埃及等 |
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托伦斯登记制 |
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澳大利亚 新西兰 加拿大 菲律宾 英国 美国的若干州等 |
（1）契据登记制
首创于法国，也称为法国登记制。它是政府设专门机构，对经当事人订立的不动产转让契约所载内容在专设的簿册上进行登记。登记机关对登记的申请只采用形式审查，即契约和申请登记的手续是否完备，登记的内容，即契约内容是否完整，不作实质性的审查。
（2）权利登记制
发源于德国，也称为德国登记制。它是国家设专门机构，对不动产的权利取得及变更进行登记，以保护产权、便利交易为目的。登记机关对登记的申请采用实质审查，即除对申请登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效成立，要经核查认定后，方可登记。
（3）托伦斯登记制
托伦斯登记制也称为澳洲登记制。该登记制度是以权利人的登记先后编制登记簿，登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式，确定权利性质的一种登记制度。凡经登记的，由政府发给权利人土地权利证书，作为取得土地权利的凭证，并有附图，以辅助登记簿及文字说明的不足。托伦斯登记制，初始登记不强制，但经登记后则强制，即不强制一切土地必须申请登记，但任何土地在初始登记之后发生权利转移或变更的，非经登记不生效力。
他们共有的特点是：
（1）土地及附着物的统一登记：房屋等作为土地的附着物，是土地不可分割的一部分，在土地登记时一并登记。
（2）以登记机关的注册登记为准：土地证书可能被篡改或伪造，但登记机关保存的土地登记卡（簿、册），只有登记人员才有可能改动，因此，要以土地登记卡为准。
（3）登记资料的公开查询：登记机关的登记资料与其他税务机关、估价机构、司法部门的资料可连成网络，互相监督、配合、提供查询。为此，要求土地登记资料全面、准确、完整、有效，否则，会引起经济、技术、法律和管理等问题。
责任编辑：sealion1986
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