我国土地所有权制度的基本形态是国家所有和农民集体所有两种。 根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇固有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定。国家所有的土地，单位和个人依法可以取得使用权。国家以出让或划拨两种方式转让土地使用权。
(一)以出让方式取得
国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。也就是说，国有土地使用权出让即是国家有偿的、有年限的转让土地使用权。房地产开发企业从事房地产开发经营活动所需要的土地主要是通过这种方式取得的。
土地是可以利用的有限资源，因此，国有土地使用权出让必须本着节约土地资源的原则，符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，有计划、有步骤地进行。出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
国有土地使用权出让金，由双方协商、拍卖、招标来确定。土地使用权出让前，先由有资格的评估机构对出让土地进行价格评估，有关主管部门以评估价格为基础确定基准地价和标定地价。以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人须以基准地价或标定地价制定出让的土地出让底价。按照有关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取拍卖、招标方式，公开竞价出让，底价是起始价，竞价成交的价格即为出让金。以协商方式出让土地使用权的价格，不得低于政府根据基准地价制定的最低价。
土地使用权出让，出让方与使用者须签订土地使用权出让合同。合同签订后60日内，土地使用者支付全部出让金，出让方提供土地使用权。使用者依照规定办理登记，领取土地使用权证，取得土地使用权。如果土地使用者逾期未全部支付出让金，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；如果出让方未按合同提供土地使用权，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
国有土地使用权出让年限，出让方和受让方可以协商确定，但不能超过各类用地法定出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附属物的所有权由国家无偿取得；土地使用者交还土地使用权证，并办理注销登记。如果土地使用者还想继续使用该土地，应当至迟在届满前一年，依法申请续期，并按照土地使用权出让的法律规定，重新签订合同、支付土地使用权出让金，办理登记。
国家对土地使用者以出让方式取得的土地使用权一般不提前收回。但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地已使用的年限和开发、利用的实际情况给予土地使用者相应的补偿。
土地使用者以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。对超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满一年未动工开发的，无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者由于政府及其主管部门的行为致使开发必需的前期工作动工迟延的不在此列。
同时，未按合同约定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让、出售、交换和赠与。只有按照合同约定投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的，方可转让。
(二)以划拨方式取得
国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用。这就是说，划拨土地使用权有两种情况，一是地上有住宅等建筑物，使用者需缴纳因拆迁所需的补偿、安置等费用后，才能取得土地使用权；二是地上无建筑物，属空闲土地，经政府批准即可取得使用权。总之，划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
责任编辑：sealion1986
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