【问题】
某市一国有企业1956年经国家批准以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为工业用地，总面积50亩，其中40亩兴建厂房，10亩建职工住宅。企业依法办理了土地登记，领取了《国有土地使用权证》。2003年，按照国有企业改制的要求，该企业制定了改制方案和土地处置方案，经批准该国有企业改组为有限责任公司，继续从事工业生产，土地用途不变。原企业职工住宅按照《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定,房屋以成本价格出售给原企业职工，该企业改制后一直未办理国有土地使用权登记，国土资源管理部门通知该企业按照《土地登记办法》规定办理土地登记手续。
问：1、企业改制后土地取得方式如何确定，应怎样登记。
2、企业职工住宅经过房改后土地取得方式如何确定，应怎样登记。
【分析】
本案主要涉及两个问题，一是企业土地权利转移之后土地的处置问题。二是企业土地权利转移之后土地分割登记问题。
随着我国改革开放的不断深入，企业由计划经济体制逐渐转为市场经济体制，企业性质发生了巨大的变化，改制后的企业形成了不同企业类型，国家针对企业改革中土地使用权的管理问题于1998年出台了《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号，以下简称8号令），明确了企业改制后不同类型的企业的土地处置方式问题。改制企业处置土地方式有两种：一是出让或租赁方式处置。另一种是保留划拨方式处置。8号令第五条规定：企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（二）国有企业改组为股份合作制的；（三）国有企业租赁经营的；（四）非国有企业兼并国有企业的。应当以出让方式取得国有土地使用权。第八条规定，企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
本案中该企业因为已由国有企业改组为有限责任公司，符合8号令第五条第（一）项的规定。所以，企业在土地的处置上，应该采用由划拨方式转为出让方式。
关于企业职工住宅土地处置的问题，笔者认为，企业改制后将企业原自建职工住房，以成本价将房屋使用权出售给职工，土地使用权人未向政府交纳土地出让金。但由于职工只是自用住房，不对外出租或转让，该房屋应比照国家经济适用住房政策执行，土地使用权取得方式应继续延续划拨方式。如果职工将住房对外出租或转让，可根据财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字<1999>113号）和《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发<1999>31号）的规定，补交土地出让金，土地使用方式依法转为出让方式后，方可出租、转让。
我国土地登记由五部分组成，即土地总登记，土地初始登记，土地变更登记，注销登记，其他登记。土地总登记是政府组织的在一定时间内辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是通过土地权利人申请，对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记；变更登记是通过土地权利人申请，对因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记；注销登记是依据土地灭失情况不同可以通过政府直接办理也可以通过土地权利人申请，对因土地权利的消灭等进行的登记；其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
企业申请登记应该明确需要登记的类型，由于企业在取得该宗土地后已依法办理了土地初始登记，改制后的企业申请登记，将会出现两种登记情况：一是土地初始登记，二是土地变更登记，如何确定登记的类型，可依据经过批准的土地处置方案，根据国土资源部2008年2月公布实施的《土地登记办法》（国土资源部令第 40 号，以下简称40号令）的规定来确定登记的类型。
本案企业改制后土地处置方式已明确由划拨方式转为出让方式，根据40 号令第二十八条的规定：划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。因此，企业应按照上述规定申请出让国有建设用地使用权初始登记。
企业以成本价将房屋使用权出售给了职工，属于买卖地上建筑物行为，按照地随房走的原则，职工可以依法申请土地登记，职工在申请土地登记时，应根据40 号令第四十条的规定： 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件申请登记。购房职工符合上述规定，应申请建设用地使用权变更登记。
责任编辑：sealion1986
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