五、物业管理服务等级标准
中国物业管理协会在总结我国物业管理实践的基础上，制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》）。作为物业管理企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。
1.《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准，物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。
2.《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
3.《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
4.选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
例题：《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定的服务等级是（ ）。
A、特级
B、一级
C、二级
D、三级E、三级
答案：BCD
解析：《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
六、维修资金（掌握） 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发23号文件）明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。之后，建设部和财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）。《条例》进一步明确：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金（以下简称维修资金）。
（一）维修资金的性质和用途维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。
物业的共用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。
例题：下列关于维修资金的性质和用途，说法不正确的是（ ）。
A、维修资金，属全体业主所有
B、维修资金，属物业公司所有
C.维修资金专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造
D.维修资金仅用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大中修和更新、改造
E、维修资金仅用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大修
答案：BDE
解析：维修资金，属全体业主所有，不属物业公司所有。维修资金专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。
（二）维修资金的归集维修资金的归集分以下两种情况：
1.商品房销售商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2.公有住房出售公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴交：
（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，资金属售房单位所有。
（2）购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。具体办法由市、县人民政府制定。
例题：商品房销售中，购房者应当按购房款（ ）的比例向售房单位缴交维修资金。
A.1％—2％
B、2％-3％
C、2％-4％
D.3％－5％
答案：B
解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
（三）维修资金的使用与管理
1.维修资金的使用维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字L1998]7 号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
业主大会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会讨论通过后实施。
2.维修资金的管理维修资金属于代管资金。因此，必须加强对维修资金的管理。其要点主要有：
（1）业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。
（2）业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修资金，应当定期接受业主的检查和监督。
（3）物业管理企业发生变换时，代管的维修资金帐目经业主大会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
（4）维修资金应当在银行专户存储，专款专用。维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金净收益转作维修资金滚存使用和管理。为了保证维修资金的安全，维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
（5）业主转让房地产所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
（6）因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
（7）各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修资金的管理和使用。
例题：住宅共用部位、共用设施设备维修资金属于代管资金，其代管主体有（ ）。
A.房地产开发企业
B.物业管理企业
C.当地房地产行政主管部门
D.业主大会E.业主委员会
答案：BC
解析：业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。
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