三、物业管理的委托和物业服务合同
（一）物业管理的委托
1.物业管理委托方物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。
（1）房地产开发企业房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理的委托方。一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业。因此，由房地产开发企业负责首次选聘物业管理企业。二是对建成后并不出售，而出租经营的物业，因其产权始终归属开发企业，所以，房地产开发企业一直是物业管理的委托方。
（2）公房出售单位公房在出售前，产权属政府单位所有；出售后，产权发生转移。由于住用人购买原住房的时间不等，物业区域内发生产权转移的份额不等，所以，在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业管理企业。
（3）业主大会以销售为主的物业，当业主入住达到一定时间或一定比例时，以及原有公房的出售达到一定比例时均应按规定成立业主大会和业主委员会。业主大会成立后就是全体业主的代表，业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。
例题：物业管理的委托方有（ ）三类主体。
A、政府物业管理部门
B、房地产开发企业
C.公房出售单位
D.业主大会
E、街道办事处
答案：BCD
解析：政府物业管理部门、街道办事处，一般不是物业管理的委托方。
2.物业管理招投标概述
（1）物业管理招投标的内涵物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开选聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。
物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的服务关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。
例题：下列关于物业管理招投标，说法正确的是（ ）。
A、物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分
B、物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合
C.物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为
D.物业管理招投标实质是一种直接选择行为
E、通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系答案：ABCE解析：物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为，不是直接选择行为。
（2）物业管理招标方式物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标，又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。
公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者；其缺点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人和其他组织投标。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
例题：下列关于物业管理招标方式，说法正确的是（ ）。
A、物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式
B、物业管理招标有公开招标、议标、直接招标三种方式
C.公开招标的优点是招标方有较大的选择范围
D.公开招标一般适用于规模较小的物业E、公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。
答案：ACE
解析：公开招标一般适用于规模较大的物业。
（二）物业服务合同
1.物业服务合同的属性业主委托物业管理企业对物业实施物业管理，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。
2.物业服务合同的类型物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。
（1）房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》。
这是针对前期物业管理服务所签订的，合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位；合同乙方是甲方选聘的物业管理企业。该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
（2）业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。该合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效。
例题：物业管理合同属于我国合同分类中的（ ）。
A、单务合同
B、委托合同
C.无偿合同
D.非典型合同
答案：B
解析：物业管理合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。
3.物业服务合同的内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
4.物业管理合同的签订要点（1）“宜细不宜粗”的原则。在对合同进行谈判洽商时，要遵循"宜细不宜粗"的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。国内一般物业管理合同对委托的管理服务包括四个层次的约定：首先，委托管理服务的具体项目；其次，该项管理服务所包含的具体内容；第三，该项管理服务质量的评判方法与具体标准；第四，该项管理服务收取的实际费用金额。上述内容可用附录形式列出。
（2）不应有无偿无限期的承诺。除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为，首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物；其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的；第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。
例题：国内一般物业管理合同对委托的管理服务包括（ ）的约定。
A.委托管理服务的具体项目
B.该项管理服务所包含的具体内容
C.该项管理服务质量的评判方法与具体标准
D.该项管理服务的最长时限E、该项管理服务收取的实际费用金额
答案：ABCE
解析：D项中，该项管理服务的最长时限，不是国内一般物业管理合同对委托的管理服务所包括的约定。
责任编辑：xiaohan
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